Архив метки: Недвижимость. Аналитика

Девелоперы пока предпочитают коммерческой недвижимости жилую

Торгцентры не настроились на Новую Москву

Девелоперы Новой Москвы пытаются отказаться от коммерческой части своих проектов. Так, «Гранель» и ГК МИЦ намерены вместо запланированных ранее бизнес-центров и торговой недвижимости построить жилые новостройки. Желания застройщиков идут вразрез с планами властей столицы: они рассчитывают увеличить в этом районе количество новых рабочих мест за счет дополнительных коммерческих площадей. Компании опасаются, что из-за удаленности от центра города Новая Москва — не подходящее место для потенциальных арендаторов офисных и торговых центров.

«Гранель» Ильшата Нигматуллина планирует расширить площади строящегося в районе Столбово в Новой Москве ЖК «Москвичка» за счет участков, где ранее компания намеревалась построить бизнес-центр с тремя корпусами. Об этом рассказал источник “Ъ” на рынке, добавив, что компания не видит перспектив развития коммерческой недвижимости в этой локации. Ранее мэрия Москвы утвердила правила застройки и землепользования этих участков с необходимостью построить там офисы. Сейчас «Гранель» пытается внести изменения в этот документ. В компании от комментариев отказались.

Схожая ситуация у ГК МИЦ Андрея Рябинского, планировавшей построить около своего ЖК «Татьянин парк» у станции метро «Говорово» торгцентр. Некоторое время назад компания пыталась продать проект, но теперь решила построить на этом участке жилье, знает другой источник “Ъ”. Этой площадкой теперь владеет аффилированное с МИЦ ООО «Специализированный застройщик «Говорово парк»», следует из данных ЕГРН. ЖК с таким названием в портфеле у девелопера пока нет. В МИЦ также отказались от комментариев.

Такое поведение девелоперов выглядит оправданно, считает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.

По словам аналитика, существуют высокие риски невостребованности коммерческой недвижимости в Новой Москве со стороны арендаторов. В свою очередь, жилищные проекты ликвидны из-за высокого спроса, добавляет эксперт.

Стремление девелоперов сосредоточиться на строительстве жилья идет вразрез с позицией властей столицы. В 2019 году руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин сообщал, что за три года в Троицком и Новомосковском округах появится чуть более 3 млн кв. м коммерческой недвижимости. Сейчас в пределах Новой Москвы функционирует около 502 тыс. кв. м офисной и 337 тыс. кв. м торговой недвижимости, подсчитала заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина. В перспективе двух-трех лет заявлено 228 тыс. кв. м офисов и 45 тыс. кв. м торгцентров, добавила эксперт. Таким образом, общий объем офисных и торговых площадей едва достигнет 1,1 млн кв. м.

Всплеска на рынке индустриальной недвижимости тоже не ожидается. По данным Cushman & Wakefield, в ближайшие несколько лет к вводу в эксплуатацию в Новой Москве запланировано около 204 тыс. кв. м складских помещений, при этом общий объем предложения в юго-западном направлении Московского региона сейчас составляет 1,67 млн кв. м.

Из территории с дефицитом рабочих мест Новая Москва стала районом, в который многие люди едут на работу

Обеспеченность торговыми площадями в Новой Москве сейчас составляет 607 кв. м на 1 тыс. жителей, что выше среднего значения по Москве в пределах МКАД, где на 1 тыс. человек приходится 500 кв. м, подсчитала директор направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова. Но в ближайшие несколько лет ситуация может измениться. Согласно Генплану Москвы, численность населения присоединенных территорий к 2025 году достигнет 1 млн человек. В связи с этим обеспеченность торговыми площадями сократится до 400 кв. м на 1 тыс. жителей после ввода в эксплуатацию всех запланированных объектов на этой территории, прогнозирует госпожа Чистова.

Дарья Андрианова

Источник

Девелоперы рассчитывают на новую волну спроса

Новостройки не устали дорожать

В апреле средние цены на новостройки в крупнейших городах страны продемонстрировали сдержанную динамику, но потенциальным покупателям консультанты советуют не обольщаться: показатели еще могут заметно вырасти. Все будет зависеть от того, удастся ли девелоперам стимулировать новую волну ажиотажного спроса на жилье. Помочь им может прогнозируемое завершение программы льготной ипотеки, перед которым многие попытаются закрыть сделки. Но доступное кредитование уже не так воодушевляет покупателей.

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России сейчас составляет 95,12 тыс. руб. за кв. м, свидетельствуют данные ЦИАН. За месяц это значение увеличилось на 1,4%, за год — на 22,8%. Похожие расчеты приводят и другие участники рынка. Так, по оценкам компании «Этажи», средняя стоимость новостроек в России сейчас составляет 78,22 тыс. руб. за кв. м. Это на 0,3% выше показателя марта и на 16,6% — апреля прошлого года. В «Авито Недвижимости» текущий средний показатель для рынков городов-миллионников оценивают в 112,26 тыс. руб. за кв. м. Годовой прирост, по данным сервиса, составил 28%.

Согласно данным «Этажей», наиболее выраженный рост цен за минувший месяц произошел в Волгограде, где новостройки подорожали в среднем на 2,98%, до 57,8 тыс. руб. за кв. м. Похожая динамика, по данным компании, в Саратове, где средняя цена выросла на 2,36%, до 37,7 тыс. руб. за кв. м. В Омске, по подсчетам «Этажей», стоимость новостроек увеличилась на 2,15%, до 51 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» город называют лидером по росту цен в годовой динамике: по оценкам сервиса, за год омские новостройки подорожали более чем в полтора раза. Откат среднего значения аналитики ЦИАН зафиксировали в Перми, где новостройки в апреле подешевели относительно марта на 4,3%, до 72,9 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге показатель за месяц снизился на 1,5%, до 169 тыс. руб. за кв. м. В Москве, согласно данным ЦИАН, средняя стоимость первичной недвижимости сейчас составляет 251,8 тыс. руб. за кв. м, это на 2,4% выше показателя марта.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает общее замедление роста цен, но говорить о сформировавшемся тренде, по его словам, пока рано. Эксперт напоминает, что похожую динамику рынок уже демонстрировал в декабре и январе, но тогда перехода к уверенной стагнации не произошло: в феврале новостройки снова заметно подорожали.

Сейчас, по прогнозам специалиста, застройщики будут пытаться запустить еще одну волну ажиотажного спроса, спекулируя возможной отменой программы льготной ипотеки в некоторых регионах.

Одновременно господин Попов констатирует, что низкая стоимость кредитования уже не обеспечивает постоянный рост продаж. В качестве примера эксперт приводит мартовские данные Москвы и Санкт-Петербурге, где продажи новостроек относительно февраля выросли только на 3% и 13%, соответственно. «А март традиционно считается одним из самых «плодовитых» на сделки месяцев в году, к тому же с большим числом рабочих дней по сравнению с февралем»,— рассуждает он.

Как Владимир Путин поручил проверить цены на жилье

Впрочем, руководитель центра новостроек компании «Этаж» Сергей Зайцев верит, что новую волну ажиотажного спроса в ближайшее время запустить все же удастся. Много для этого, по его словам, делают крупные банки, которые дополнительно снижают ставки по собственным ипотечным программам. Эксперт не исключает, что в ближайшее время новостройки могут дорожать на 1–1,5% в месяц.

Руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев тоже ждет, что рост цен на жилье будет сохраняться до оглашения правительством окончательного решения по вопросу о продлении программы льготной ипотеки, после этого показатели могут стабилизироваться. «Снижение цен представляется маловероятным, но спрос снизится, и с высокой степенью вероятности начнут появляться скидки и акции от застройщиков»,— прогнозирует он.

Александра Мерцалова

Динамика цен на рынке новостроек в крупнейших городах России

Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м) Динамика цен
Город апр.21 мар.21 апр.20 за месяц за год
Москва 251,8 245,8 205,3 2,40% 22,60%
Санкт-Петербург 169 171,5 127 -1,50% 33,10%
Казань 110,1 108,9 88,4 1,00% 24,50%
Нижний Новгород 102,9 101,9 75,1 1,00% 37,00%
Екатеринбург 98,6 94,5 80,2 4,30% 22,90%
Уфа 87 86,4 78 0,70% 11,50%
Новосибирск 84,5 84 69,5 0,60% 21,60%
Красноярск 79,2 77,7 61,5 1,90% 28,80%
Краснодар 73,9 71 63,8 4,10% 15,80%
Пермь 72,9 76,2 54,8 -4,30% 33,00%
Самара 72,2 71,5 57,9 1,00% 24,70%
Ростов-на-Дону 71 69,2 57,8 2,60% 22,80%
Воронеж 67,5 66,6 56,8 1,40% 18,80%
Омск 65,7 62 48,2 6,00% 36,30%
Волгоград 62,8 61 58,3 3,00% 7,70%
Челябинск 53,7 52,9 57,5 1,50% -6,60%

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Источник

Кредитование их строительства остается точечным

Апартаментам не хватает статуса

На фоне роста спроса на апартаменты как альтернативу покупке жилой недвижимости девелоперы не теряют интерес к их строительству. Группа МИЦ Андрея Рябинского ведет переговоры о покупке площадки, где может построить апарт-комплекс. Но к таким проектам стали настороженно относиться банки из-за заявлений властей изменить правовой статус апартаментов, из-за чего кредитные учреждения уже начали пересматривать подход к финансированию подобных объектов.

ГК МИЦ ведет переговоры о покупке 1,1 га в районе станции «Марьина Роща» на северо-востоке Москвы, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. По словам другого собеседника “Ъ”, речь идет об участке на Октябрьской улице, 98, где О1 Properties Павла Ващенко и Валерия Михайлова планировала строить офисный центр с апартаментами Greendale общей площадью 55 тыс. кв. м. МИЦ планирует скорректировать параметры и построить там комплекс апартаментов, добавил источник. Из презентации (с ней ознакомился “Ъ”) следует, что О1 Properties оценивала продажу проекта в 1,2 млрд руб. В МИЦ и О1 Properties отказались от комментариев.

Хотя программа льготной ипотеки не распространяется на покупку апартаментов, темпы увеличения спроса на такую недвижимость сопоставимы с массовым сегментом новостроек, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

По ее подсчетам, за первый квартал 2021 года в Москве продано 1,5 тыс. апартаментов, что больше на 25% год к году. Для сравнения: на первичном рынке классических квартир прирост составил 23%. Драйвером роста спроса на апартаменты стал более умеренный по сравнению с квартирами рост цен. В 2020 году в столице средняя цена в апартаментах комфорткласса выросла на 4,5% и составила 193,6 тыс. руб. за 1 кв. м, бизнес-класса — на 4,1%, до 260,5 тыс. руб. за 1 кв. м, добавила госпожа Литинецкая.

Запуск строительства апартаментов сейчас рискован, считает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. Он напоминает, что сейчас властями разрабатывается законопроект о закреплении правового статуса апартаментов и неизвестно, каким будет окончательная редакция документа. В таких условиях сложно прогнозировать доходную часть проекта, добавляет эксперт.

Банки тоже отреагировали на беспокойства рынка. По словам источника “Ъ”, они изменили подход к кредитованию проектов строительства апартаментов из-за словесных интервенций чиновников по поводу будущего рынка апартаментов.

По словам вице-президента «Сбера» Сергея Бессонова, банк пересмотрел правила финансирования строительства апартаментов. «Основному риску подвергаются проекты, не успевшие до принятия законопроекта получить разрешение на строительство,— считает он.— Поэтому мы предоставляем кредиты только девелоперам, у которых есть вся документация на стройку».

В Москве упал объем предложения квартир в новостройках

В МКБ сообщили, что также рассматривают проекты по строительству апартаментов, если уже получено разрешение на строительство или градостроительный план земельного участка. Господин Бессонов добавил, что «Сбер» не ожидает изменения правил игры по уже строящимся проектам. В Промсвязьбанке пояснили, что работают с данной категорией заемщиков в прежнем режиме и для банка «превалирующим является устойчивость финансовой модели в зависимости от собственных средств участников». В ВТБ заявили, что рассматривают такие проекты в индивидуальном порядке.

Дарья Андрианова

Источник

Москва заняла пятое место среди мировых рынков

Элитная аренда укрепилась в цене

Продиктованный пандемией COVID-19 кризис пока не привел к обвалу на московском рынке высокобюджетной аренды. По ее стоимости Москва занимает пятое место в мире и первое в Европе. Тем не менее большинство заключаемых сделок в прошлом году были продиктованы переездами.

Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков, в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. Такие данные в рамках своего исследование приводит Savills, уточняя, что города находятся на первом месте среди европейских. Относительно прошлого года позиции Москвы в рейтинге компании не поменялись.

Обошли российскую столицу Нью-Йорк (€16,6 за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (€15, или 1,4 тыс. руб.), Токио (€12,5, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (€10, или 930 руб.).

В целом, по оценкам аналитиков Savills, рынок высокобюджетной аренды жилья сильно пострадал из-за коронакризиса: основной спрос на нем генерируют корпоративные и международные арендаторы, активность которых снизилась из-за закрытия границ и ограничений MICE-мероприятий. Тем не менее средний уровень запрашиваемых ставок в мире снизился всего на 2,5%. При этом во всех крупных городах, по данным Savills, наблюдался переход предложения из краткосрочной аренды в долгосрочную.

В Москве, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до €9,12 за кв. м в неделю (832,2 руб.).

Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Консультанты поясняют, что среднее падение в валюте оказалось не таким большим, как общее снижение в прошлом году стоимости рубля относительно евро, из-за верхнего ценового сегмента на элитном рынке (стоимость аренды от 600 тыс. руб. в месяц), где 15% предложения до сих пор номинированы в долларах.

Изменившуюся конъюнктуру рынка многие арендаторы рассматривали как возможность переехать. Согласно оценкам Knight Frank, общее число запросов на подбор элитной недвижимости по итогам прошлого года выросло на 83%, а число сделок — на 3%. В компании отмечают, что в рамках большинства из них арендаторы стремились оптимизировать свои затраты на аренду. По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц. Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.

Александра Мерцалова

Рост цен на вторичном рынке недвижимости замедлился

Период ажиотажного спроса и резкого роста цен на рынке вторичной недвижимости постепенно сменяется стагнацией: впервые за несколько месяцев средняя стоимость жилья в крупнейших городах России выросла менее, чем на 2%. В Москве консультанты уже почувствовали заметное снижение числа сделок, хотя ограниченный объем ликвидного предложения по-прежнему позволяет собственникам неохотно идти на уступки покупателям. Заметного роста средних цен участники рынка не ждут, но предупреждают, что рассчитывать на их снижение тоже не стоит.

Читать далее

Источник

Их ротация продолжается

Арендаторов сдвигает пандемия

Негативное влияние пандемии COVID-19 на рынки коммерческой недвижимости сохраняется: обороты ритейлеров не растут, что в перспективе, по всей видимости, приведет к закрытию части магазинов. Такая конъюнктура заставляет собственников легче идти на уступки арендаторам и может привести к небольшому снижению средних ставок. Похожие тренды на офисном рынке, где активность по-прежнему сохраняется в основном за счет продолжающихся переездов арендаторов.

Начало нового года ознаменовалось на рынках коммерческой недвижимости ростом вакантности. В торговых центрах Москвы, по прогнозам JLL, доля пустующих площадей в этом году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%. Руководитель отдела исследований компании Владислав Фадеев поясняет, что речь идет о благополучном сценарии, предусматривающем ввод новых объектов и увеличение вакантности в наименее современных объектах. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, уровень пустующих площадей в московских торгцентрах за последнее время вырос с 9% до 10,4%.

Исходя из того что ни ноябрь—декабрь, ни январь не оправдали ожиданий ритейлеров по объему выручки, в ближайшее время, по мнению аналитиков, это значение может вырасти на фоне закрытия магазинов.

Хотя старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова рассчитывает, что динамика закрытий будет сдержанной: каждый девелопер, находясь перед выбором договориться с арендатором либо расстаться с ним, оценивает ситуацию с точки зрения наличия потенциальной замены. В условиях сдержанного развития сетей, желающих занять освободившиеся помещения, не так много, это вынуждает собственников активно идти на уступки существующим арендаторам. Новые помещения, по мнению госпожи Маньковой, сейчас все же подыскивают салоны бытовой техники, товаров для дома и fashion-операторы с демократичными ценами. На рынке общепита, по наблюдениям госпожи Маньковой, активность проявляют фастфуд-операторы.

Средние арендные ставки в торгцентрах Москвы

 

Формат Арендуемая площадь, кв. м Ставка в виде % с товарооборота Аренда, ключевые ТЦ** Аренда, прочие ТЦ
Минимум руб./кв. м/год Максимум руб./кв. м/год Минимум руб./кв. м/год Максимум руб./кв. м/год
Гипермаркет >5 000 1,2-5% 8000 17000 нет данных 10000
Супермаркет 1 000-3 000 3,5-7% 12000 25000 8000 18000
Электроника и бытовая техника 1 000 2-4,5% 12000 30000 нет данных 13000
Кинотеатр >3 000 7-12% 9000 12000 нет данных 8000
Развлечения 700 10-15% 5000 12000 нет данных 8000
Товары для ремонта (DIY) 8 000-15 000 3-5% 6000 12000 нет данных 8000
Товары для дома 150-500 7-12% 12000 25000 нет данных 15000
800-2 000 6-8% 8000 10000 нет данных 8000
Спортивные товары 500 5-8% 6000 20000 нет данных 12000
Товары для детей 600 7-10% 8000 15000 нет данных 8000
Одежда и обувь 500 5-10% 20000 50000 нет данных 30000
Парфюмерия и косметика 250 45000 100000 30000 55000
Рестораны и кафе 300 10-15% 20000 50000 нет данных 30000
Фудкорт 60 4-15% 50000 120000 30000 55000
Прикассовая галерея, сервисы 20-50 10-15% 100000 200000 50000 100000
50-150 8-15% 60000 120000 35000 65000

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

Аналогичные тенденции прослеживаются в Санкт-Петербурге: если сейчас, по оценкам JLL, в городе пустует 3,4% площадей в торгцентрах, то в этом году показатель может вырасти до 5–6%. Но заметного падения средних ставок консультанты не ждут. Господин Фадеев напоминает, что снижение уже произошло в 2020 году, когда максимальная ставка для стандартного магазина площадью 100 кв. м снизилась с 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 60 тыс. руб. Возвращение значения к докризисному уровню, по мнению эксперта, возможно не раньше конца года.

Торговля уходит с улиц

В сегменте стрит-ритейла ситуация заметно хуже. Консультанты JLL напоминают, что по итогам 2020 года вакантность на торговых улицах Москвы выросла почти в два раза, до 15,5%. Число закрытых заведений общепита при этом оказалось на 35% больше, чем годом ранее. Хотя на данный момент коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает скорее позитивный тренд, говоря о восстановлении активности арендаторов.

В Москве, по ее словам, сейчас смотрят помещения стрит-ритейла в основном продуктовые сети, банки, кофе-пойнты и заведения стритфуда.

Эксперт отмечает, что при заключении новых договоров собственники сейчас идут на торг, но предпочитают записывать в них фиксированный рост или возможность пересмотра ставки через три—шесть месяцев от начала коммерческой деятельности.

Москва заняла пятое место среди мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что начавшийся на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга после снятия связанных с COVID-19 ограничений рост вакантности продолжается и к весне в городе могут пустовать уже 14–15% помещений стрит-ритейла. Госпожа Волобуева добавляет, что в моменте основной спрос на рынке стрит-ритейла формируют наименее пострадавшие ритейлеры — продуктовые сети, аптеки, салоны красоты, товары для дома, бюджетные магазины косметики и парфюмерии.

Офисные релокации

Пандемия COVID-19 ожидаемо привела к снижению спроса на офисную недвижимость: по итогам 2020 года общий объем поглощения в Москве, согласно оценкам Knight Frank, сократился на 61%, до 277,5 тыс. кв. м. Директор департамента офисной недвижимости компании Мария Зимина отмечает, что активность остается сдержанной и сейчас, а заметные сделки в основном связаны с оптимизацией площадей. Средний уровень вакантности офисов класса А на конец года в Москве, по ее словам, составил 11,4%, в этом году значение может немного увеличиться. С этим соглашается директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, поясняя, что на рынок также оказывает влияние вывод новых объектов и увеличение предложения офисов в субаренду. В перспективе, по мнению эксперта, это может привести к небольшому снижению средних арендных ставок, которые пока в Москве стагнируют.

В Санкт-Петербурге, по оценкам гендиректора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, объем поглощения офисов в 2020 году сократился в два раза, до 66,9 тыс. кв. м, а суммарный объем свободных площадей вырос на 67%, до 263,5 тыс. кв. м.

Эксперт не исключает, что, равно как и в Москве, в этом году такая динамика может привести к небольшому квартальному снижению средних ставок на офисную недвижимость.

Замдиректора департамента услуг для арендаторов Colliers Виктория Горячева отмечает, что тем не менее активность на рынке в январе была достаточно высокой, правда, в основном за счет сохраняющегося желания многих компаний сменить локацию.

Александра Мерцалова

Средние арендные ставки в торгцентрах Санкт-Петербурга

Профиль Площадь (кв. м) Ставки аренды* (руб./кв. м/год)
Гипермаркет >5 000 4 000-11 000
Супермаркет 1 000-3 000 10 000-30 000
DIY 8 000-15 000 3 000-6 000
Товары для дома 1 000 10 000-23 000
150-1 000 15 000-23 000
500 7 000-15 000
150-500 15 000-30 000
3 000 4 000-6 000
Отдых и развлечения >1 000 4 000-10 000
500-1 000 4 000-10 000
250 20 000-50 000
100-250 30 000-50 000
1 000 5 000-12 000
150-1 000 10 000-25 000
60 30 000-55 000
300 8 000-12 000
250 11 000-40 000
100-250 20 000-40 000
500 8 000-20 000
300-500 10 000-25 000
100-300 20 000-35 000
открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

Источник

Цены на съем жилья не растут

Аренда пережидает праздники

Ставший причиной массового оттока арендаторов жилой недвижимости из крупных городов кризис продолжает влиять на рынок: средние ставки стагнируют. Заметного роста цен на аренду консультанты не ждут и в 2021 году, хотя предупреждают, что многие собственники по-прежнему неохотно идут на уступки, отказываясь снижать ставку. Такая ситуация продлится недолго: если прогнозы участников рынка верны, то в скором времени рынок съемного жилья может ждать резкий рост предложения, который вынудит наймодателей пересмотреть политику.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших российских городах в январе составила 17,1 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 24,2 тыс. руб. Такие данные приводит ЦИАН. За последний месяц цифры скорректировались незначительно, увеличившись относительно декабря на 1,2% и 1,1% соответственно. Одновременно значениям формально удалось преодолеть кризисный спад: они превышают показатели за январь 2020 года. Похожие оценки у аналитиков «Этажей». Из них следует, что однушка в городе-миллионнике сейчас стоит в среднем 17,6 тыс. руб. в месяц, двушка — 24 тыс.

За месяц цены практически не изменились, показав минимальную позитивную динамику.

Самое заметное месячное колебание средней стоимости аренды в январе аналитики ЦИАНа отмечают в Перми, где однушки подорожали в среднем на 4,5%, до 13,8 тыс. руб. в месяц. На втором месте Краснодар, где рост оценивается в 3,9%, до 15,9 тыс. руб. В данных «Этажей» выделяется Казань: согласно оценкам компании, аренда однокомнатных квартир в городе за месяц выросла в цене на 2,7%, приблизившись к показателю 18 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге аренда однушек, по данным аналитиков, сейчас стоит в среднем 27,8 тыс. руб. в месяц, двушек — 42,2 тыс. Относительно декабря показатели выросли на 0,85% и 0,5% соответственно.

В Москве, согласно расчетам ЦИАНа, однокомнатная квартира в аренду в январе стоит в среднем 38,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — 53,7 тыс. За минувший месяц значения тоже выросли символически — на 1,6% и 2,3% соответственно. Заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова добавляет, что по результатам торга можно рассчитывать на пятипроцентную скидку.

То, что за последний месяц на столичном рынке аренды не произошло значимых колебаний, объясняется традиционно низкой активностью в первой половине января.

Госпожа Полякова констатирует, что в период каникул 60% арендаторов и 35% наймодателей отложили переговоры до середины месяца. «Обычно на первые десять дней года приходится 10–15% сделок найма от общего объема в январе, в этом году их пока было на 4% меньше, чем в прошлом»,— поясняет она. Управляющий директор агентства «Миэль» Мария Жукова отмечает достаточно жесткую позицию московских собственников: несмотря на сохраняющиеся кризисные тенденции, они минимально готовы идти навстречу арендаторам. «У нас были случаи, когда хозяин отказывается снизить стоимость даже на 2 тыс. руб., и квартира не может сдаться уже несколько месяцев»,— отмечает она. Не готовы рантье и к расширению рассматриваемого контингента арендаторов.

Руководитель департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова в целом не ждет существенного роста стоимости аренды жилья в ближайшем будущем. В среднем, по ее прогнозам, в этом году значения вырастут на 5–6%, по сути, отражая увеличение стоимости содержания жилья.

Руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов поясняет, что динамика арендных ставок сейчас напрямую зависит от эпидемиологической ситуации.

«Пока на рынке продолжается устойчивое снижение спроса: многие уехали из Москвы и Санкт-Петербурга обратно в регионы или перестали снимать жилье в центре, поближе к офису»,— рассуждает он.

Инвесторы в недвижимость предпочитают площадки готовым объектам

Если прогнозы консультантов окажутся верны, собственникам, по всей видимости, все же придется стать лояльнее. Согласно расчетам ЦИАНа, аренда квартир за последний год в городах-миллионниках в среднем подорожала на 4%, в то время как на фоне подстегнувшей число сделок программы льготной ипотеки цены на покупку первичного и вторичного жилья выросли в среднем на 20%. Гендиректор Алексей Гальцев отмечает, что примерно 25% сделок по покупке жилья в последнее время носило инвестиционный характер, и многие из новых собственников планируют в перспективе сдавать недвижимость.

Но предпосылок для роста стоимости аренды на рынке пока нет: для этого, по словам эксперта, доходы населения должны устойчиво расти несколько лет.

«Люди не могут платить больше, чем зарабатывают»,— констатирует он. Согласно прогнозам господина Гальцева, уже в 2022 году рынок аренды может столкнуться с избытком предложения, и из-за высокой конкуренции владельцам квартир придется сдавать их по сниженной цене. «Это может разочаровать сегодняшних покупателей-инвесторов, и мы увидим рост числа квартир, выставленных на продажу»,— предполагает он.

Александра Мерцалова

Динамика цен на аренду жилья в крупнейших городах России

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Динамика за последний месяц Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц) Динамика за поседний месяц
Город Январь 2021 года Декабрь 2020 года Январь 2020 года Январь 2021 года Декабрь 2020 года Январь 2020 года
Москва 38,2 37,6 36,6 1,60% 53,7 52,5 51,9 2,30%
Санкт-Петербург 24,7 24,5 24,5 0,80% 37,4 37,4 37,6 0,00%
Екатеринбург 19,3 18,8 18 2,70% 25,3 25,8 23 -1,90%
Новосибирск 17,9 17,8 18 0,60% 24,2 23,4 24,7 3,40%
Казань 17 17 16,3 0,00% 24 24,2 22,7 -0,80%
Красноярск 15,9 15,6 14,8 1,90% 20,7 20 20,2 3,50%
Краснодар 15,9 15,3 16 3,90% 26 25,9 23,7 0,40%
Нижний Новгород 15,3 15 14,5 2,00% 23,4 22,7 21,9 3,10%
Ростов-на-Дону 15,1 15,2 15,1 –0,7% 22,3 22,1 21,1 0,90%
Уфа 14,7 14,5 14,7 1,40% 20,8 20,2 19,8 3,00%
Самара 13,8 13,8 14,4 0,00% 18,3 18,8 20,1 –2,7%
Пермь 13,8 13,2 12,7 4,50% 18,9 19,1 20,2 –1%
Волгоград 13,5 13,3 12,4 1,50% 20 19,3 14,2 3,60%
Воронеж 13,4 13 12,9 3,10% 17,5 16,9 19,6 3,60%
Омск 13,4 14 11,8 –4,3% 19,3 18,7 16,3 3,20%
Челябинск 11,5 11,2 11,3 2,70% 14,6 14,4 14,9 1,40%

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАНа.

Источник

Негативные тенденции на рынке торговой недвижимости сохраняются

Арендаторы не вышли из кризиса

Начавшийся кризис уже стал причиной резкого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла и вынудил девелоперов отложить открытие новых торговых центров. Ждать позитивных изменений в январе-феврале рынку не стоит. В этот период бизнес традиционно оценивает итоги работы и строит планы на начавшийся год: для многих ритейлеров речь может пойти об оптимизации числа магазинов. Идти на существенные уступки арендаторам по-прежнему готовы не все собственники, жесткая позиция последних формирует тренд на миграцию брендов в новые локации. Более уравновешенной остается ситуация на рынке офисной недвижимости.

По итогам 2020 года в Москве пустует 15,5% помещений. Такие данные приводит JLL. Относительно третьего квартала значение выросло на 1,2 процентного пункта, а за год рост составил 6,8 пункта. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев называет значение рекордным, хотя, по его словам, такая ситуация на рынке была прогнозируемой. В CBRE текущий уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы оценивают в 14,9%: за последний квартал 2020 года значение увеличилось на 0,5 процентного пункта. Относительно конца 2019 года показатель увеличился более чем в два раза: тогда он оценивался в 6,6%.

Но аналитики CBRE отмечают, что в последнем квартале 2020 года ситуация стабилизировалась: в октябре—декабре общее число освободившихся помещений было значительно меньше, чем во втором и третьем кварталах.

Больше всего пустующих площадей сейчас на Арбате — 21,6%. Лучше всего ситуация пока складывается на Патриарших Прудах, где вакантность оценивают в 8%.

В Санкт-Петербурге, несмотря на изначально драматичные ожидания, ситуация в среднем оказалась немного лучше, чем в Москве. Согласно оценкам JLL, по итогам года пустует:

  • на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,
  • на Старо-Невском — 12%,
  • на Большой Конюшенной — 9,9%,
  • на Рубинштейна — 5,9%.
  • на Владимирском проспекте — 11,6%,
  • на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.
  • Владислав Фадеев поясняет, что пик вакантности торговых улиц Санкт-Петербурга пришелся на третий квартал, затем показатели немного снизились. Это произошло за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров и дисконтов для основных арендаторов. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева тем не менее называет 2020 год испытанием для рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, заметно усилившим негативный тренд: если по итогам 2019 года число закрывшихся точек превышало число открывшихся на 13%, то в 2020 году этот показатель увеличился до 21%. Наибольшие потери ожидаемо произошли в сегментах общественного питания и fashion-ритейла.

    Планы на выезд

    Владислав Фадеев ждет увеличения вакантности в первом квартале 2021 года: в январе—феврале бизнес традиционно подводит итоги работы в предыдущем году, принимая решение о закрытии неприбыльных магазинов и отделений. Но в дальнейшем, по прогнозам аналитика, в Москве уровень вакантности стабилизируется на достигнутых по итогам 2020 года 15–16% по итогам полугодия и начнет постепенно снижаться.

    «Срок экспозиции будет зависеть от сговорчивости арендодателей и коммерческих условий, которые они будут готовы предложить»,— рассуждает господин Фадеев.

    Похожие прогнозы Алена Волобуева формулирует для Санкт-Петербурга, ожидая роста вакантности в первом квартале года. При этом, по ее словам, далеко не все арендодатели пока готовы смириться с новыми реалиями, снизив цены. Эта ситуация уже привела к формированию тренда на миграцию магазинов. В качестве примера госпожа Волобуева приводит смещение спроса люксового ритейла в зону Старо-Невского проспекта, где уже формируется тематический анклав.

    Сами собственники площадей настроены позитивно. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко вспоминает, что весной, в период закрытия большинства магазинов и заведений общепита, настроения на рынке были паническими: ритейлеры активно обращались за скидками, сокращали планы открытий. Но летний всплеск покупательской активности, по ее мнению, показал, что стрит-ритейл быстро адаптируется к изменениям. «Мы видели резкий рост числа посетителей торговых точек в летне-осенний период, до введения новых ограничительных мер»,— добавляет эксперт. На фоне сложной эпидемиологической обстановки госпожа Буренко не ждет изменения ситуации на рынке стрит-ритейла в первом квартале, но рассчитывает на ее стабилизацию в течение всего 2021 года благодаря запущенному процессу вакцинации населения.

    Торгцентры для покупателей

    Для сегмента торговых центров кризис пока обернулся резким снижением девелоперской активности. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина отмечает, что в Москве по итогам года было построено только 230 тыс. кв. м новых площадей — это 18% от ожидаемого изначально объема, в других регионах введено 190 тыс. кв. м — 40%. На этом фоне рост вакантности оказался не очень выраженным. Так, в Москве, по словам госпожи Дивиной, сейчас пустует в среднем 9% площадей против 7,6% по итогам четвертого квартала 2019 года, а посещаемость объектов составляет 70–75% от докризисного уровня.

    Пандемия снизила интерес к коммерческой недвижимости

    В Cushman & Wakefield ждут, что активность покупателей будет оставаться на текущем уровне до весны-лета, а снижение уровня вакантности не стоит ждать раньше последних месяцев 2021-го—начала 2022 года. Непосредственно после завершения новогодних праздников здесь, как и в сегменте стрит-ритейла, может наблюдаться рост вакантности за счет оптимизации ритейлерами собственных магазинов. Госпожа Дивина не сомневается, что торгцентрам придется непросто. «Потребительский бум закончен, потребительский рынок ослаблен, и теперь будут важны более тонкие настройки в борьбе за интерес потенциального покупателя»,— констатирует она.

    Офисная стабильность

    Для офисного рынка кризис тоже не прошел незаметно. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что в Москве минувший год прошел под знаком оптимизации занимаемых площадей — это впервые в истории рынка привело к отрицательному значению чистого поглощения. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что, хотя вакантность по итогам года составила 10,4–10,8% против 9,4% в конце 2019 года, ждать роста спроса на офисы не стоит как минимум до второго квартала 2021 года. В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас свободно 6,5% офисов класса А и 8,7% — класса В.

    Но к заметной коррекции средних ставок низкий спрос пока не привел.

    В Москве, по данным Knight Frank, с начала года в классе А показатель вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в классе B, наоборот, снизился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Впрочем, госпожа Зимина ждет, что во втором и третьем кварталах года офисы класса А немного подешевеют за счет низкого спроса. В Санкт-Петербурге арендная ставка для класса А снизилась за год в среднем на 3,6%, до 25,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для класса B выросла на 6%, до 16,8 тыс. руб.

    Александра Мерцалова

    Ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы

    Улица Уровень вакантности, %* Средняя ставка аренды, тыс. руб./кв. м в год*
    Мясницкая 15,6 80
    Никольская 16,7 115
    Большая Дмитровка 14,9 85
    Патриаршие Пруды 8 145
    Арбат 21,6 70
    Тверская 13 70
    Пятницкая 14 70
    Садовое кольцо 14,3 50
    Петровка 17,4 150
    Кузнецкий Мост 11,4 150
    1-я Тверская-Ямская 18,7 55
    Столешников переулок 14 180
    Новый Арбат 20,3 75
    Большая Никитская 20,4 95
    Маросейка 16 90
    Покровка 9,3 65

    открыть таблицу в новом окне
    Источник

    Сегмент self-storage вырос на фоне кризиса

    Склады стали самостоятельнее

    Складские помещения альтернативных форматов переживают кризис легче, чем остальные рынки коммерческой недвижимости. Объем площадей self-storage за год в Московском регионе вырос почти на 6%, а число контейнерных площадок для хранения выросло сразу на 44%. Спрос в сегменте поддержали предприниматели, свернувшие бизнес до лучших времен и уехавшие из Москвы специалисты.

    Общая площадь складов self-storage в Москве по итогам года достигла 199 тыс. кв. м, увеличившись на 5,9% относительно аналогичного показателя прошлого года. Такие данные приводятся в исследовании Knight Frank и Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ). За уходящий год на рынок, по расчетам аналитиков, суммарно вышло восемь новых проектов, сейчас в Москве в общей сложности работают 76 складов self-storage. Резкий рост при этом наблюдался в смежном сегменте: за год было открыто 169 новых площадок контейнерного хранения, а их общее число за год увеличилось сразу на 44%.

    Формат self-storage развивается на российском рынке сравнительно недавно. Эти помещения находятся на окраине города и ориентированы в большей степени на физических, а не юридических лиц. По оценкам АКИХ, в этом году их доля достигла 81,9% в общей структуре арендаторов, годом ранее это значение составляло 76,6%. Средний размер арендопригодной площади self-storage оценивается в 1,5 тыс. кв. м. Тарифы на хранение в этом году находятся в диапазоне 1,62–1,98 тыс. руб. за кв. м. Годом ранее значения были немного ниже: 1,5–1,95 тыс. руб. за кв. м.

    В АКИХ объясняют, что сегмент self-storage пострадал от кризиса в целом меньше, чем классические склады: в период весенних ограничений он получил дополнительный спрос за счет людей, которые уезжали из города, отказываясь от арендуемого жилья, но пока не планировали перевозить имущество.

    Площадки для контейнерного хранения — участки под открытым небом, где в аренду предлагаются площади в морских контейнерах. Они предполагают наличие охраны и в некоторых случаях системы видеонаблюдения. В АКИХ поясняют, что этот формат традиционно предполагает низкий порог входа, но удачную локацию можно определить только опытным путем. Из-за этого такие проекты появляются и закрываются стихийно.

    В этом году, по мнению ассоциации, рост спроса на контейнерные площадки поддержало прекращение деятельности со стороны объектов малого бизнеса: предприниматели сворачивались до лучших времен и искали возможность сохранить имущество. Аренда склада на контейнерной площадке, по расчетам АКИХ, сейчас в среднем на 30% ниже, чем в формате self-storage.

    Президент ассоциации Дмитрий Майер ждет дальнейшего развития формата как раз за счет проектов с низким бюджетом: массовое открытие контейнерных площадок и освоение непрофильных помещений под складские услуги с низким качеством.

    Но в общем объеме складских мощностей новые форматы продолжают играть незначительную роль: согласно оценкам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, суммарно на рынке Московского региона сейчас 16 млн кв. м. В этом году в эксплуатацию было введено 850 тыс. кв. м, это на 13% меньше, чем в прошлом году.

    Александра Мерцалова

    Источник

    Стоимость вторичного жилья растет

    Цены поддержат инвесторы

    Цены на вторичную недвижимость продолжают расти: в декабре они немного увеличились во всех российских городах-миллионниках, а годовой прирост превысил 10%. Доля сделок с дисконтом достигла минимального значения, как и его средний размер. Несмотря на то что январь—февраль — время низкой активности покупателей, не все консультанты на этот раз ждут снижения цен. Их рост стимулирует как действующая на первичном рынке программа льготного ипотечного кредитования, так и выход на рынок инвесторов, планирующих перепродать дороже купленные ранее квартиры.

    Средняя стоимость вторичной недвижимости в российских городах-миллионниках в декабре составила 82,2 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,5%. Такие данные приводит ЦИАН. За год рост цен, по расчетам аналитиков, составил в среднем 10,3%. Компания «Этажи» среднюю стоимость «вторички» в 19 крупнейших городах России оценивает в 66,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 1,93%, а за год — на 12,5%.

    В декабре, по расчетам обеих компаний, рост цен наблюдался во всех рассматриваемых городах относительно как ноября, так и конца прошлого года.

    Заметнее всего, по данным ЦИАН, жилье в этом году дорожало в Омске: прирост средней цены относительно декабря прошлого года оценивается в 20,6%, до 56,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Город оказался лидером и по месячной динамике, которая составила 5,4%. В Нижнем Новгороде за год вторичная недвижимость подорожала на 16%, до 79,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель увеличился на 2,7%. В «Этажах» обращают внимание на ярко выраженный рост цен в Новом Уренгое. Вторичная недвижимость в городе сейчас продается по средней цене 129,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Годовой прирост оценивается в 27,9%, месячный — в 1,9%. Наименьший рост цен за минувший год аналитики «Этажей» отмечают в Самаре, где «вторичка» подорожала всего на 2,4%, до 64,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В декабре относительно ноября значение выросло на 0,7%.

    В Москве, по данным ЦИАН, вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 210,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 2,2% дороже, чем в ноябре, и на 12,6% превосходит значение декабря прошлого года. Председатель совета директоров «Миэль» Марина Толстик тоже отмечает рост средней стоимости жилья на 2% за месяц: декабрь всегда считался успешным периодом на рынке, собственники в этот период не снижают цены.

    По словам эксперта, самые доступные квартиры в границах старой Москвы сейчас можно найти в ЮВАО, где средняя цена составляет 202 тыс. руб. за 1 кв. м. Самое высокобюджетное направление, за исключением центра города,— ЗАО: 290 тыс. руб. за 1 кв. м.

    Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома оценивает среднюю стоимость объекта в старой Москве в 14,3 млн руб.— это на 3,2% выше показателя ноября. Аналитик указывает, что с дисконтом сейчас заключается 60% сделок против 81% годом ранее. Средний размер скидки также сократился — с 6,3% до 4,1%. Господин Шлома добавляет, что эти показатели находятся на минимальных значениях со времени начала сбора данных в 2016 году. «Объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, установленной собственником, наоборот, увеличивается — с 6% в декабре 2019 года до 21% на нынешний момент»,— добавляет он.

    Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что повсеместное увеличение цен на первичном рынке — прямое следствие подорожания новостроек из-за программы льготной ипотеки.

    Отчасти, по его словам, это продиктовано эмоциональным фактором: на фоне новостей о том, что «все дорожает», продавцы увеличивают прайс. «На рынке немало и альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи старой квартиры. Тогда продавцы повышают стоимость объектов, чтобы просто сократить разницу между стоимостью своей и альтернативной квартиры»,— добавляет он. При этом господин Попов прогнозирует, что в следующем году усилится переток покупателей с первичного рынка на вторичный: из-за более выраженного роста цен новостройки во многих локациях сейчас стоят дороже готового жилья.

    Доступность квартир упала вместе с доходами граждан

    Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов напоминает, что январь и февраль — традиционно период низкого спроса, когда собственники готовы идти на уступки, предоставляя скидки. «Поэтому в этот период так актуально проведение различного рода распродаж недвижимости»,— поясняет он. Число сделок в начале года действительно снижается: например, на вторичном рынке Москвы, по данным ЦИАН, в январе—феврале 2020 года было заключено на 30% меньше сделок, чем в ноября—октябре 2019 года, в начале которого аналогичное падение, в свою очередь, оценивалось в 36%, а в январе—феврале 2018 года — в 34%. Несмотря на это, в начале 2021 года Алексей Попов ждет скорее стагнации, чем снижения цен: с одной стороны, на рынок продолжает влиять льготная ипотека, а с другой — на него начинают выходить инвестиционные квартиры, которые были куплены на стадии строительства для перепродажи. «Они приобретались, когда стоимость недвижимости на первичном рынке уже приближалась к значениям вторичного, тем не менее сейчас инвесторы стремятся получить какую-то доходность»,— заключает он.

    Динамика цен на вторичное жилье в крупнейших городах России

    Город Средняя стоимость вторичного жилья в декабре 2020 года (тыс. руб./кв. м) Средняя стоимость вторичного жилья в ноябре 2020 года (тыс. руб./кв. м) Средняя стоимость вторичного жилья в декабре 2019 года (тыс. руб./кв. м) Динамика за месяц Динамика за год
    Москва 237 231,8 210,4 2,20% 12,60%
    Санкт-Петербург 139,2 134,4 123,2 3,60% 13,00%
    Казань 90,5 87,5 80,5 3,40% 12,40%
    Нижний Новгород 79,7 77,6 68,7 2,70% 16,00%
    Новосибирск 77,7 76,6 70,8 1,40% 9,70%
    Екатеринбург 76,6 75,1 71,3 2,00% 7,40%
    Уфа 75,5 73,4 71,5 2,90% 5,60%
    Краснодар 70,6 69,6 66,2 1,40% 6,60%
    Красноярск 70,6 68,4 61,5 3,20% 14,80%
    Ростов-на-Дону 66,6 65,8 63,1 1,20% 5,50%
    Самара 62,2 61 60,6 2,00% 2,60%
    Пермь 60,7 59,9 58,5 1,30% 3,80%
    Воронеж 58,3 56,2 50,4 3,70% 15,70%
    Омск 56,2 53,3 46,6 5,40% 20,60%
    Волгоград 51,3 50,8 49,4 1,00% 3,80%
    Челябинск 42,9 41,8 40,3 2,60% 6,50%
    Среднее значение 82,2 80,2 74,6 2,50% 10,30%

    открыть таблицу в новом окне

    Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

    Александра Мерцалова

    Источник

    ДИТ мэрии Москвы арендовал площади в башне «Империя»

    «Москва-Сити» добавят технологий

    Скупив площади в башне «Око» в деловом квартале «Москва-Сити», власти Москвы начинают присматриваться к комплексу «Империя». Так, департамент информационных технологий (ДИТ) мэрии будет арендовать в этом комплексе 6 тыс. кв. м, на что может потребоваться около 300 млн руб. в год. Новые площади нужны ДИТ для расширения структуры и увеличения штата.

    Правительство Москвы договорилось об аренде 6 тыс. кв. м в башне «Империя» делового кластера «Москва-Сити» для своего ведомства, рассказал “Ъ” источник на рынке недвижимости. По его словам, там планируется разместить ДИТ, который займет шестой и десятый этажи. Текущую штаб-квартиру, которая находится в Яковоапостольском переулке в районе Курского вокзала, департамент при этом сохранит. По словам собеседника “Ъ”, новое пространство потребовалось для расширения структуры и увеличения штата ДИТ. Представитель управляющей башней «Империя» компании подтвердил, что ДИТ заключил договор аренды площадей в бизнес-центре, отказавшись раскрывать подробности. В ДИТ на вопросы “Ъ” не ответили.

    Традиционно структуры правительства Москвы размещаются на территории «Москва-Сити» в башне «Око». По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, правительству города принадлежит 55 тыс. кв. м в «Око», которые занимают департаменты городского имущества, торговли и услуг, инвестиционной и промышленной политики и др.

    Директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша говорит, что в «Око» остались вакантны площади на высоких этажах, арендная ставка в которых превышает 50 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно. Поэтому, рассуждает госпожа Боннели, выбор ДИТ остановился на «Империи».

    Стоимость аренды в этой башне она оценивает в 42–50 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Таким образом, для ДИТ аренда обойдется в 250–300 млн руб. ежегодно.

    Для сравнения: в бизнес-центре «Яковоапостольский», в котором находится штаб-квартира ДИТ, арендная ставка находится на уровне 21 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из данных на сайте объекта.

    Бизнес-центры Москвы оказались на грани закрытия

    Федеральные власти предпочитают размещаться в «Москва-Сити» в башне «IQ-квартал». В 2019 году сюда переехало Минэкономики, а бывшее здание министерства было продано турецкой компании Enka. Помимо Минэкономики площадки «IQ-квартала» арендуют Минпромторг и Минцифры. По данным Colliers International, в «Москва-Сити» вакантность офисных площадей класса A по итогам первого полугодия была 6%, класса B — 4%.

    Дарья Андрианова

    Источник

    Они стали дорожать медленнее

    Новостройки сбавили темп

    Спад ажиотажного спроса на новостройки к концу года привел к замедлению динамики роста цен: за месяц первичная недвижимость в крупнейших городах подорожала менее чем на 1%. Аналитики не ждут существенных колебаний в январе, но прогнозируют, что тенденция к росту цен в целом сохранится, хоть и станет не такой выраженной.

    Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в декабре составила 88,13 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводит ЦИАН. Согласно расчетам аналитиков, относительно ноября значение увеличилось на 0,6%, декабря прошлого года — на 15%. В группе «Этажи» среднюю стоимость первичного жилья в 19 крупнейших городах России оценивают в 74,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 2,2%, а за год — на 12,7%.

    Лидером по росту цен на региональных рынках, согласно оценкам ЦИАН, стал Нижний Новгород, где средняя стоимость новостроек составила 96,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение увеличилось на 3%. Следом идет Красноярск, где цены выросли на 2,6%, до 70 тыс. руб. за 1 кв. м. На третьем месте Екатеринбург с ростом 2%, до 89,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» указывают также на подорожание новостроек Санкт-Петербурга за месяц на 2,3%, до 111,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Уфе, по данным компании, рост составил 2,3%, до 78,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательная коррекция средних цен, согласно расчетам ЦИАН за месяц, произошла в четырех городах, став самой выраженной в Воронеже, где новостройки подешевели на 5,8%, до 58,9 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Челябинск: среднее значение опустилось на 3,8%, до 56,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Краснодаре и Перми падение составило менее 1%.

    В Москве, по оценкам ЦИАН, новостройки сейчас продаются в среднем по 228 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно ноября это значение выросло на 3,2%, декабря прошлого года — на 18%. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая оценивает среднюю стоимость новостроек в Москве (включая Новую Москву) в 203 тыс. руб. за 1 кв. м, а годовой рост — в 17%. «Это на 1% больше предыдущего рекорда, зафиксированного в мае 2015 года»,— констатирует эксперт. По словам госпожи Литинецкой, покупательский спрос на первичную недвижимость в Москве продолжает оставаться достаточно высоким.

    Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что рост цен на новостройки в целом замедлился, связывая это с постепенным снижением покупательской активности.

    В качестве примера эксперт приводит Московский регион, где в декабре впервые за минувшие полтора года вырос объем предложения: если в начале декабря было доступно 64 тыс. лотов, то ко второй половине месяца уже 66 тыс. Число просмотров объявлений, число первичных звонков сейчас на 15–17% ниже октябрьских максимумов, добавляет господин Попов. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев тоже говорит о стабилизации рынка первичной недвижимости. Текущий рост, по его словам, во многом обусловлен изменением структуры предложения: после волны ажиотажного спроса стало меньше бюджетных вариантов квартир и проектов на старте продаж. Эксперт добавляет, что многие потенциальные покупатели отложили сделку на следующий год или переориентировались на вторичный рынок. Снижение покупательской активности за последний месяц господин Зайцев оценивает в 8–10%.

    Доступность квартир упала вместе с доходами граждан

    Сергей Зайцев не прогнозирует заметного увеличения цен на новостройки в начале следующего года: январь и февраль традиционно считаются периодами низкого спроса. Алексей Попов ждет, что в целом цены на жилье в 2021 году продолжат расти, хоть и медленнее, чем в текущем: реальные доходы населения не растут, а цены на новостройки вплотную приблизились к уровням, характерным для вторичного рынка. Этот факт, по мнению эксперта, приведет к замедлению динамики. В целом, по его прогнозам, новостройки в следующем году подорожают на 7–8%.

    Александра Мерцалова

    Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

    Средняя цена (тыс. руб. за 1 кв. м) Динамика
    Город дек.20 ноя.20 дек.19 Изменение за месяц Изменение за год
    Москва 228 221 193 3,20% 18%
    Санкт-Петербург 160,3 159,4 141,7 0,60% 13%
    Казань 108,6 108,4 89,1 0,10% 22%
    Нижний Новгород 96,2 93,4 71 3,00% 35%
    Екатеринбург 89,8 87,8 73,4 2,20% 22%
    Новосибирск 85,1 83,6 66,7 1,80% 27%
    Уфа 83,9 81,9 74,4 2,40% 13%
    Краснодар 71,8 72,3 62,3 -0,70% 15%
    Пермь 71,7 71,9 64,8 -0,20% 11%
    Ростов-на-Дону 70,8 69,4 57,9 2,00% 22%
    Красноярск 70 68,3 63,6 2,60% 10%
    Волгоград 63,1 61,8 56,2 2,00% 12%
    Воронеж 58,9 62,5 51 -5,80% 15%
    Челябинск 56,5 58,8 57,9 -3,80% -2%
    Самара 51,4 50,9 50 1,00% 3%
    Омск 44,1 44,1 44 0,00% 0%

    открыть таблицу в новом окне

    Источник: данные аналитического центра ЦИАН

    Источник

    Пандемия снизила интерес к коммерческой недвижимости

    Инвесторы пристроились в жилье

    В кризис, вызванный COVID-19, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Франции за год может сократиться более чем на 40%, а средний спад значения в еврозоне по итогам первых трех кварталов уже достиг 17%. Российский рынок за первые девять месяцев года недосчитался 6% вложений. Менее выраженную негативную динамику аналитики связывают с отсутствием на отечественном рынке зарубежных капиталов. Вместе с тем общий тренд в России совпадает с мировым — интерес инвесторов смещается в сторону жилой недвижимости.

    Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в этом году может составить €20–25 млрд (1,8–2,2 трлн руб.), сократившись на 34–47% год к году, прогнозирует Knight Frank. Пока по итогам первых трех кварталов 2020 года совокупный объем вложений составил €16,3 млрд (1,46 трлн руб.), сократившись на 26% относительно прошлогоднего показателя. Существенно исправил негативную динамику третий квартал: если с января по июнь аналитики зафиксировали спад объема вложений на 38%, то в июле—сентябре этот показатель увеличился на 8%.

    По данным Knight Frank, с начала этого года инвесторы вложили:

  • в офисную недвижимость Франции — €11 млрд (986 млрд руб., 68% от общего объема средств),
  • в торговую недвижимость — €2,8 млрд (251 млрд руб., 17%),
  • в складскую — €2,5 млрд (224 млрд руб., 15%).
  • Доля иностранных инвесторов составила 40% (44% годом ранее).

    В России суммарный объем инвестиций в любом случае окажется ниже. В JLL прогнозируют, что инвесторы суммарно вложат в недвижимость $3,2 млрд (236 млрд руб.), это на 20% ниже аналогичного значения прошлого года. За первые три квартала года, по словам руководителя группы JLL по инвестициям Микаэла Казаряна, падение составило 6% относительно аналогичного периода прошлого года, до $2,45 млрд (180,1 млрд руб.). При этом в Европе среднее падение объема инвестиций за первые девять месяцев года составило 17%, а в Лондоне — 23%.

    Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков оценивает суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в еврозоне по итогам первых трех кварталов в $74,3 млрд (5,4 трлн руб.), это на 17% меньше, чем годом ранее.

    Более выраженные темпы падения в западных странах в сравнении с Россией эксперт связывает с двумя факторами. Во-первых, негативные последствия COVID-19 стали ощущаться там раньше. Во-вторых, эти рынки во многом ориентированы на зарубежных инвесторов. В России, по словам эксперта, после кризиса 2014 года доля зарубежного капитала на рынке недвижимости остается ничтожно малой. Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова ждет, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Северной и Южной Америке за год сократится на 43%, а в Азиатско-Тихоокеанском регионе — на 30%.

    Микаэл Казарян уверен, что общей чертой для всех мировых рынков сейчас остается высокая активность в жилом сегменте.

    По оценкам CBRE, в России в этом году девелоперы потратят на покупку земельных участков 77 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее. За счет этого совокупный объем инвестиций в недвижимость в стране, по оценкам Ирины Ушаковой, сохранится примерно на уровне прошлого года, а доля в нем жилых проектов вырастет на 13 процентных пунктов, до 35%.

    В Москве может быть введено меньше коммерческого жилья

    По данным Knight Frank, активность девелоперов жилой недвижимости растет и в Азиатско-Тихоокеанском регионе. В Сингапуре, по расчетам аналитиков, продажи жилья в третьем квартале выросли в два раза относительно второго (до 3,52 тыс. лотов). Рост цен составил 8%. Директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева констатирует, что жилье считается одним из наиболее надежных активов для сохранения капитала: инвесторы видят в нем потенциал и активно вкладывают средства.

    Александра Мерцалова

    Источник

    Россиян привлекают зарубежные рынки из-за ВНЖ

    Недвижимость с видом на паспорт

    Связанные с пандемией ограничения на передвижение и девальвация рубля ожидаемо привели к падению числа сделок по покупке россиянами зарубежной недвижимости – на 20-35%. Но во время кризиса сформировался и определенный отложенный спрос. Консультанты надеются, что на фоне снижения ставок по депозитам и после открытия границ россияне начнут активнее покупать недвижимость за границей.

    Число сделок россиян на зарубежных рынках недвижимости по итогам 2020 года сократится на 20–30%, ожидают в Tranio. Основными факторами аналитики называют действующие по всему миру карантинные ограничения и снижение покупательской способности из-за ослабления рубля. Похожие цифры приводит инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев: по его оценкам, общее число сделок россиян в этом году снизится на 30–35%.

    Несмотря на общий спад, на некоторых рынках наблюдается рост числа заключенных соглашений — это страны, где покупка недвижимости связана с получением вида на жительство (ВНЖ) или гражданства, уточняет аналитик Tranio Саглара Оконова. Она приводит в качестве примера Грецию, где сейчас спрос относительно вырос по сравнению с началом года на 20%. Директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева соглашается, что за счет резкого роста интереса к паспортным программам число сделок в Греции, как и в Португалии и Испании за год может вырасти на 20%. В список эксперт добавляет и Кипр: страна в ноябре приостановила выдачу «золотых паспортов», но россияне покупают недвижимость для оформления ВНЖ.

    Активный спрос на паспортные программы подтверждают профильные игроки. По оценкам Henley&Partners, в первом квартале активность клиентов увеличилась на 42%, в апреле-мае на фоне общей неопределенности рост замедлился, но с начала июня снова наблюдается скачок. «Коронавирус помог сделать ВНЖ предметом первой необходимости для состоятельных людей»,— поясняет представитель компании Полина Кулешова.

    Еще летом аналитики высокий интерес россиян к вложениям в проблемные активы за рубежом (distressed assets) на фоне кризиса (см. “Ъ” от 4 июня). Но спрос не конвертировался в сделки. Госпожа Оконова ждет появления distress-активов только во втором квартале 2021 года. Тимур Переверзев скептически смотрит на вероятность выгодно инвестировать в активы со скидкой: 99% таких попыток на европейских рынках обречены на провал. Если объект с большим дисконтом появляется на рынке, это значит, что актив не будет востребован и после пандемии, уверен эксперт.

    Саглара Оконова отмечает, что на рынке вложений в зарубежную недвижимость в этом году из-за закрытых границ уже сформировался отложенный спрос: «С одной стороны, снижение цен на нефть и падение курса рубля подорвали покупательную способность россиян, а с другой — способствовали желанию сохранить капитал в развитых локациях и хеджировать экономические и политические риски». Эксперт ожидает, что россияне теперь будут чаще покупать недвижимость под сдачу в аренду, что приносит пассивный доход: низкие ставки по депозитам и евробондам выталкивают на рынок недвижимости капитал инвесторов, ищущих валютную доходность.

    Директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills Юлия Овчинникова тоже полагает, что активность россиян в приобретении зарубежных активов будет достаточно высокой: «Это связано как с желанием инвестировать сбережения в еврозоне, вкладывая их или в доходные активы, или в объекты для личного пользования, так и с высокой популярностью программ ВНЖ». Тимур Переверзев отмечает, что развитые рынки недвижимости в целом продемонстрировали устойчивость на фоне кризиса. Но полного восстановления, по мнению эксперта, стоит ждать только в 2022 году.

    Александра Мерцалова

    Источник

    Они снизили активность из-за кризиса

    Собственники теряют арендаторов

    Затянувшийся на фоне роста распространения COVID-19 кризис и новые ограничения городских властей продолжают оказывать негативное воздействие на рынки коммерческой недвижимости. Так, спрос на помещения стрит-ритейла в Москве сократился почти на треть, а вакантность продолжает расти. Несмотря на то что собственники торговой недвижимости пока предпочитают идти лишь на временные уступки арендаторам, средние цены на помещения все же снижаются. Падение начали ставки и на наиболее стабильном, офисном, рынке — правда, пока только в Санкт-Петербурге.

    Новая волна ограничений на работу в Москве и Санкт-Петербурге приведет к ухудшению динамики в сегменте стрит-ритейла, прогнозируют консультанты рынка недвижимости. Так, руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных ждет роста доли вакантных площадей в Москве: ни арендаторы, ни собственники пока не понимают, когда действующие ограничения будут сняты и покупательская активность восстановится, общая неопределенность на этом фоне сохраняется. Она поясняет, что традиционно заведения общепита, занимающие значительную долю торговых площадей на улицах, ждут декабрь как период высокой выручки и корпоративов, но в этом году заработать им не удастся.

    Стрит-ритейл теряет арендаторов

    Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает, что доля вакантных помещений на центральных торговых улицах Москвы сейчас составляет 14,4%. За минувшие полгода это значение уже выросло на 6,2 процентного пункта, к чему привели приостановка ритейлерами программ развития и вынужденные закрытия магазинов и заведений общепита из-за снижения оборотов. По итогам года, по мнению госпожи Назаровой, этот показатель может достигнуть 15%. Согласно оценкам CBRE, размер средних ставок аренды в Москве относительно первого квартала снизился на 5–13%.

    Максимальное падение эксперт отмечает на Покровке и Арбате — на 13%, на Никольской значение сократилось в среднем на 12%, на Новом Арбате — на 11%. Но в топовых локациях, по словам эксперта, значения в основном остались прежними.

    Как коммерческая недвижимость адаптируется к кризису

    На этом фоне собственники были вынуждены начать новый раунд переговоров с арендаторами. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко рассказывает, что часть действующих арендаторов в сентябре вернулись на полную ставку аренды, но на ноябрь и декабрь вновь попросили скидки, подтверждая снижение выручки из-за новой волны ограничений в Москве. «Мы пересматриваем аренду на короткие сроки, до апреля 2021 года, о переподписании договоров на новых условиях речь не идет»,— поясняет она.

    В целом спрос на объекты стрит-ритейла, по наблюдениям госпожи Буренко, сократился на 30% относительно аналогичного периода 2019 года — похожую динамику рынок наблюдал в апреле.

    Хотя в целом, по ее словам, ситуация стабилизировать, дальнейшего роста вакантности эксперт не ждет. На этом фоне для новых арендаторов, по мнению госпожи Подлесных, запрашиваемые ставки все же снизились в большинстве торговых коридоров. «Чуть лучше дела обстоят около транспортных узлов и в густонаселенных районах, хуже — в туристических локациях»,— поясняет она.

    В Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела исследований Maris Алены Волобуевой, на фоне новых ограничений потери работающего в стрит-ритейле бизнеса будут сопоставимы с эффектом от весеннего локдауна. Тяжелее всего кризис, на ее взгляд, переживают торговые зоны Невского проспекта (от канала Грибоедова до станции метро «Площадь Восстания») и Садовой улицы — они не демонстрировали признаков восстановления летом из-за падения туристического потока и общего снижения пешеходного трафика.

    «Не все арендодатели готовы мириться с новыми экономическими реалиями и снижать ставки»,— добавляет она. Но на окраинах, по словам эксперта, ситуация складывается лучше.

    Екатерина Подлесных добавляет, что новые арендаторы на Невском проспекте занимают освободившиеся помещения по договорам краткосрочной аренды.

    Почему девелоперы отказываются от строительства торгцентров в пользу жилья

    Госпожа Подлесных ждет, что в первом квартале следующего года будет больше закрытий заведений общепита, чем обычно, а на весну в Москве придется пик вакантности в стрит-ритейле — 15%, в Санкт-Петербурге значение может достигнуть 12–15%. Эксперт связывает это с невозможностью строить прогнозы: вряд ли туристический поток и потребительская активность восстановятся уже летом 2021 года. Это закономерно приведет к снижению арендных ставок еще на 5–10% в Москве. В Санкт-Петербурге, по прогнозу эксперта, ставки тоже вряд ли восстановятся до докризисного уровня в течение всего 2021 года, скорее всего, значения зафиксируются на текущем уровне. В качестве примера госпожа Подлесных приводит Невский проспект, где максимальное значение за год снизилось с 13 тыс. руб. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

    Офисы становятся дешевле

    Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина рассказывает, что в торговых центрах по существующим договорам пока продлевается практика предоставления скидок арендаторам: решения принимаются в индивидуальном порядке исходя из динамики посещаемости торгцентра и оборотов конкретного арендатора. Вносить существенные изменения в договоры собственники, по ее словам, не готовы, ограничиваясь краткосрочными дисконтами на два-три месяца с возможностью продления.

    В общей сложности, по прогнозам Cushman & Wakefield, вакантность в торговых центрах к концу года может достигнуть 10–11%, в то время как в его начале речь шла о 7,6%.

    Стабилизироваться ситуация на рынке торговой недвижимости, по прогнозам госпожи Дивиной, сможет только в конце следующего года. В первом квартале активность торговых операторов будет оставаться очень низкой: открывать новые магазины они готовы только на очень лояльных условиях.

    На более стабильный офисный рынок начавшийся кризис также оказал заметное влияние: согласно прогнозам Knight Frank, в Москве в этом году девелоперы сдадут только 240–280 тыс. кв. м новых бизнес-центров, это на 30% ниже аналогичного значения прошлого года. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что девелоперы приостановили ввод, наблюдая за поведением арендаторов. Благодаря этому вакантность растет незначительно: в классе А в Москве к концу года она может составить 10,8% против 9,4% в начале. Уровень арендных ставок в классе А с начала года вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в классе В сократился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Консультанты ждут, что к концу года значения немного увеличатся. Мария Зимина констатирует, что спрос на офисы со стороны арендаторов есть, но предпосылок к его восстановлению до докризисного уровня нет.

    Офисы становятся гибче

    Аналогично ситуация развивается в Санкт-Петербурге. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что спрос на офисы сейчас менее активный, чем годом ранее. При этом большей популярностью у арендаторов пользуются помещения класса В: оптимизируя расходы, бизнес мигрирует из более дорогих помещений в доступные. Замдиректора департамента услуг для арендаторов офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева добавляет, что собственники бизнес-центров в городе, стараясь оставаться конкурентоспособными, снижают цены. Так, по итогам третьего квартала года средняя ставка сократилась на 3,2%, до 1,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — это сопоставимо с уровнем 2018 года. К концу года, согласно прогнозам госпожи Горячевой, вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга составит 7,5% против 6,8% в третьем квартале.

    Александра Мерцалова

    Крупнейшие торговые центры, сданные в 2020 году

    Город Название Адрес Арендопригодная площадь Год Квартал Девелопер
    Москва The Outlet Moscow Новорижское ш. (5 км от МКАД) 14 500 2020 2 Hines
    Москва «Остров мечты» Нагатинская пойма 70 000 2020 1 ГК «Регионы»
    Москва Kvartal West Аминьевское ш., вл. 15 58 000 2020 1 ГК «Ташир»
    Москва «Будапешт» ул. Лескова, 14 9 736 2020 3 ADG Group
    Москва ТПУ «Щелковский» Щелковское ш., 75 70 000 2020 4 «Киевская площадь»
    Москва «Столица» Московский, Киевское ш. 10 000 2020 2 «Столица Менеджмент»
    Москва «Марс» Инженерная ул., 1 6 184 2020 4 ADG Group
    Москва «Нева» Беломорская ул., 16а 5 890 2020 4 ADG Group
    Москва «Рассвет» ул. Зои и Александра Космодемьянских, 23 6 460 2020 4 ADG Group
    Москва «Эльбрус» Кавказский бул., 17 4 701 2020 3 ADG Group
    Санкт-Петербург «Кубатура» ул. Фучика, 9 100 000 2020 4 Концерн «Энерготехнологии»
    Калининград «Балтия Молл» пересечение Окружной дороги и Приморского кольца 40 500 2020 4 Gamma development
    Казань KazanMall ул. Павлюхина 54 000 2020 4 UD Group
    Нальчик «Среда» ул. Чернышевского, 177 6 500 2020 1 «ГарантСтрой»
    Тюмень «Матрешка» Широтная ул. 18 000 2020 3 «Страна Девелопмент»

    открыть таблицу в новом окне

    Источник: данные Knight Frank.

    Источник

    Мониторинг инвестиций

    Половина граждан готова вложиться в жилье

    Большинство россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения свободных денег, следует из исследования «Дом.РФ» и ВЦИОМа. 50% опрошенных (всего ответили 1,6 тыс. человек) сообщили, что именно так распорядились бы крупной суммой. При этом еще 17% респондентов вложились бы в покупку земельного участка.

    Почти треть считают покупку недвижимости лишь одним из направлений вложений средств. Среди других способов инвестирования названы вложения в золото (13%), покупка акций и валюты (по 11%), автомобиля (10%), открытие сберегательного вклада (7%), приобретение драгоценных металлов и камней (3%). Каждый пятый опрошенный вообще не рассматривает покупку недвижимости как способ вложения свободных средств — более половины из них объясняют это отсутствием интереса к рынку жилья, а также высокими рисками при покупке недвижимости, низкой доходностью от вложений и сопутствующими затратами (по 8%).

    Среди желающих приобрести квартиру две трети (67%) планируют в ней жить. Еще 28% респондентов собираются сдавать приобретенное жилье в аренду и только 2% — продать ее в дальнейшем по более высокой цене. Как отмечается в исследовании, такое распределение ответов говорит о том, что «спрос на недвижимость в России обусловлен высокой потребностью в жилье, а не спекулятивными соображениями».

    Отметим, ранее эксперты фиксировали трехкратный рост доли инвестиционных покупок жилья (то есть с целью вложения средств) — до 15–16% от общего объема сделок. Подогрел интерес к недвижимости запуск программы льготной ипотеки под 6,5% — в итоге ажиотажный спрос наряду с удорожанием себестоимости строительства спровоцировали рост цен на жилье. Индекс цен на новое жилье в третьем квартале 2020 года вырос на 9,4% (по сравнению с аналогичным периодом 2019-го). На этом фоне ЦБ предупредил о рисках перегрева на рынке жилой недвижимости — если рост ипотеки не поддержит увеличение предложения от застройщиков, то цены продолжат расти, жилье станет менее доступным, а закредитованность граждан усугубится. Как ранее заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина, своевременное завершение программы льготной ипотеки позволит избежать формирования пузырей на финансовом рынке и сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья.

    Евгения Крючкова

    Источник

    В Москве может быть введено меньше коммерческого жилья

    Девелоперы устали строить

    Объем ввода коммерческого жилья в старых границах Москвы пока отстает от прошлогодних значений более чем на 20%. Этому способствует массовый перенос сроков сдачи запланированных объектов, спровоцированный весенними ограничениями на ведение строительных работ, падением курса рубля и отсутствием в нынешнем году штрафов для застройщиков в пользу дольщиков.

    За первые десять месяцев года застройщики на территории Старой Москвы ввели в эксплуатацию 155 жилых корпусов общей площадью 2,12 млн кв. м. Относительно аналогичного периода прошлого года эти значения сократились на 23,3% (202 корпуса) и на 26% (2,86 млн кв. м). Такие данные в своем исследовании приводит «Азбука жилья», отмечая, что речь идет лишь о жилье, которое выставлялось на продажу на первичном рынке и не включает проекты в рамках программы реновации.

    Всего по итогам года, согласно прогнозам аналитиков, в Старой Москве будут введены 200–230 корпусов против 248 в 2019 году. Заявленный объем ввода на текущий год в конце прошлого года составлял 240. Из всех намеченных на этот год проектов пока реализованы 63 дома, из них 39 — в срок. Из оставшихся 177 объектов 37 корпусов уже официально перенесены на 2021 год.

    Перенос сроков ввода части объектов в старых границах Москвы гендиректор «Азбуки жилья» Дмитрий Косьмин связывает в основном с весенним локдауном, когда по решению мэрии стройки были приостановлены. Дополнительным фактором стало удорожание сметы на фоне падения рубля.

    Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая соглашается с тем, что в целом по рынку случаев переноса сроков сдачи объекта в нынешнем году стало больше. Она приводит в качестве примера проекты ГК МИЦ и группы «Самолет». «Весенние ограничения оказали резко негативный эффект на застройщиков — даже недельный простой чреват срывом графика плановых работ, не говоря уже о месяцах»,— рассуждает она. Покупательский спрос также вел себя неравномерно: если в первом полугодии число зарегистрированных договоров долевого участия в Москве, по данным Росреестра, сократилось на 33% относительно аналогичного периода прошлого года, то по итогам третьего квартала значение, наоборот, выросло на 43%.

    Мария Литинецкая отмечает, что в значительной мере на застройщиков влияет и отсутствие в текущем году штрафов перед дольщиками за срыв сроков сдачи объектов. В апреле из-за пандемии федеральное правительство приняло решение временно приостановить штрафные санкции. «У дольщиков в 2020 году нет инструментов законного давления на девелопера»,— констатирует госпожа Литинецкая.

    Она предполагает, что в следующем году рынок вернется к стандартной практике взыскания неустоек в судебном порядке.

    В Москве средний срок переноса сдачи новостроек в эксплуатацию, согласно оценкам «Азбуки жилья», составляет два-три месяца.

    По оценкам Росстата, всего в России за первые десять месяцев 2020 года сдано 55 млн кв. м жилья — это всего на 1,1% ниже аналогичного периода прошлого года. Согласно прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, совокупно в стране в 2020 году будут введены 77–79 млн кв. м жилья. «Мы не меняем свой прогноз, сделанный в начале 2020 года: негативный эффект от весенних ограничений уже нивелирован программой льготной ипотеки, особенно если говорить об объектах в высокой стадии готовности»,— констатирует гендиректор агентства Николай Алексеенко.

    Александра Мерцалова

    Источник

    Подорожание новостроек меняет предпочтения покупателей

    Переход на «вторичку»

    Резкое подорожание новостроек мотивировало покупателей отказаться от них в пользу вторичной недвижимости. Это уже привело к вымыванию доступного предложения, стимулировавшего рост средних цен: за минувший месяц готовые квартиры в крупнейших городах подорожали на 2%. Аналитики констатируют, что сложились очень благоприятные условия для собственников, стремящихся продать недвижимость, но предупреждают, что уже в начале года они могут столкнуться с сезонным снижением спроса, которое перетечет в повышение конкуренции со стороны первичного рынка.

    Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в ноябре составила 81,9 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит ЦИАН. За год значение увеличилось на 9,2%.

    В компании «Этажи» оценивают средний показатель на вторичном рынке по России в целом в 64,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 2,86% больше, чем в прошлом месяце, и на 10,5% превышает уровень ноября прошлого года. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что более высокие темпы прироста характерны для самых крупных городов страны.

    Согласно данным ЦИАН, в Казани средняя цена на вторичное жилье в ноябре выросла на 3,5%, до 89,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде значение увеличилось на 3,2%, до 77,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В группе «Этажи» отмечают, что в Санкт-Петербурге за месяц вторичное жилье подорожало на 6%, до 140,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Но заметный рост цен наблюдается и в менее крупных региональных центрах. Так, согласно оценкам ЦИАН, в Омске за месяц стоимость вторичного предложения увеличилась на 4,3% до 55,5 тыс. руб. за кв. В «Этажах» аналогичную тенденцию заметили в Тюмени: рост на 4,1%, до 75,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

    Согласно статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы за последний месяц средняя стоимость предложения выросла на 2,9%, до 237,3 тыс. руб. за 1 кв. м, усредненная стоимость объекта –- на 3,7%, до 13,9 млн руб. Лидерами по росту цен стали окраины: в Восточном Дегунино недвижимость за месяц подорожала на 6,2%, до 198,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Зябликово — на 5,6%, до 190,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Бирюлево Западном — на 4,8%, до 164,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

    Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова отмечает, что жилье сейчас медленно растет в цене во всех административных округах Москвы, за исключением ЦАО, где средний показатель снизился на 5%. «Но это обусловлено спецификой жилого фонда, там почти нет бюджетных предложений»,— поясняет она. Эксперт считает, что темпы реализации жилья в городе растут: половина объектов сейчас продается менее чем за два месяца, хотя ранее средний срок экспозиции составлял три. На этом фоне быстро сокращается число доступных вариантов: в сегменте до 6 млн руб. в Москве, согласно данным «Миэль», сейчас заключается только 3% от общего числа сделок, хотя предыдущие полтора года этот показатель составлял 9–10%.

    Алексей Попов подтверждает, что в конце ноября в активной реализации в Москве оказалось на 19% меньше уникальных лотов, чем месяц назад.

    «Перед новогодними праздниками и на фоне роста заболеваемости COVID-19 некоторые снимают объявления, не совершив сделку, но в любом случае такая ситуация с объемом предложения позволяет продавцам активнее повышать цены»,— рассуждает он. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что вымывание предложения — тенденция, характерная для всей страны: за последний месяц количество доступных вариантов сократилось на 9,4%, с июля — почти на треть.

    Активно скупать вторичное жилье, по словам господина Попова, потребители стали на фоне резкого роста цен на новостройки, который в некоторых локациях фактически приравнял их по стоимости к готовому жилью.

    Так, например, в Москве, по его оценкам, за последние три месяца было заключено 41,4 тыс. договоров купли-продажи вторичных объектов — это на 24% выше значения за алогичный период прошлого года. В сегменте новостроек за то же время произошло аналогичное увеличение — на 26%. Видя высокий интерес, собственники, по наблюдению Ильдара Хусаинова, неохотно идут на торг: если в октябре разница между ценой предложения и ценой продажи составляла в среднем 4,3%, то сейчас разрыв сократился до 3,3%.

    «Для владельцев готового жилья, желающих продать его быстро и по рыночной цене, сейчас очень удачное время: из-за сокращения объема предложения потенциальные клиенты готовы рассмотреть и чуть более дорогие, но привлекательные варианты»,— рассуждает эксперт.

    Екатерина Бережнова соглашается, что продавцы пытаются повысить стоимость предложения. Эксперт констатирует, что часто собственники не понимают, что при сильном завышении появляются дополнительные риски: можно не продать объект на волне спроса и потом оказаться перед необходимостью еще сильнее снизить цену. Господин Хусаинов ждет, что до конца года жилье подорожает еще на 2,5%, но напоминает, что уже в январе-феврале на рынке начнется традиционное затишье, а в марте-апреле дополнительное предложение выведут девелоперы, стимулируя смещение спроса в сторону первичного рынка. Аналитики компании «Инком-Недвижимость» считают, что в Москве потенциал для роста цен уже исчерпан и в следующем году они существенно не скорректируются.

    Александра Мерцалова

    Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

    Средняя цена жилья на вторичном рынке (тыс. руб./кв. м) Динамика
    Город ноя.20 окт.20 ноя.19 за месяц за год
    Москва 240,1 234,8 212,3 2,30% 13,10%
    Санкт-Петербург 138,1 134,4 125,6 2,80% 10,00%
    Казань 89,5 86,5 80,4 3,50% 11,30%
    Нижний Новгород 77,6 75,2 68 3,20% 14,10%
    Новосибирск 76,9 75,8 70,8 1,50% 8,60%
    Екатеринбург 75,4 74,5 71,3 1,20% 5,80%
    Уфа 74,9 73,5 71,6 1,90% 4,60%
    Краснодар 70,2 70,1 66,8 0,10% 5,10%
    Красноярск 69,4 68,7 61,4 1,00% 13,00%
    Ростов-на-Дону 66,3 65,6 62,9 1,10% 5,40%
    Самара 61,4 61,2 60,9 0,30% 0,80%
    Пермь 60,9 60,1 58,6 1,30% 3,90%
    Воронеж 57,2 55,5 50,5 3,10% 13,30%
    Омск 55,5 53,2 47 4,30% 18,10%
    Волгоград 52,3 51,9 50,6 0,80% 3,40%
    Челябинск 44 42,9 41,7 2,60% 5,50%

    открыть таблицу в новом окне

    Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

    Источник

    Небоскребов в столице стало в три раза больше

    Московские высотки пошли в рост

    Московские девелоперы стали строить больше жилых небоскребов. Причина в том, что спрос на них повышается. Но эксперты предупреждают, что в таких проектах зачастую нерешенными остаются проблемы с социальной инфраструктурой и высокой загруженностью ближайших дорог.

    За пять лет количество жилых высоток в Москве стало больше в три раза, сообщили “Ъ” в We Know. По итогам третьего квартала 2015 года в реализации было представлено всего восемь проектов высотой больше 40 этажей, в аналогичном периоде 2020 года — 23 проекта, подсчитали в компании. 19 проектов расположены в разных районах столицы, а 4 — в деловом центре «Москва-Сити», пояснили в We Know. Половину всех предложений в высотках приходится на Центральный административный округ Москвы. В ЗАО продается 16% квартир, в САО представлено 10%, посчитали в Capital Group.

    Основная доля предложения приходится на сегмент бизнес-класса (около 60%), еще 31% — на комфорт-класс. В премиальном сегменте доля предложения составляет всего 9%.

    Аналитики Capital Group подсчитали, что за нынешний год в продажу вышли семь высотных домов, из которых пять представлено в новых жилых комплексах, два дома — в уже существующих. Однако объем предложения в московских высотках на конец октября сократился на 4% по сравнению с концом 2019 года и составил 255,1 тыс. кв. м, что говорит о спросе на жилье в небоскребах, сделали вывод в Capital Group. Директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша указывает на то, что покупателей может оттолкнуть потенциально повышенная нагрузка на инфраструктуру комплекса и окружения, которую не всем девелоперам удается сформировать правильно.

    Средняя стоимость в высотках в «Москва-Сити» в два раза больше, чем в других высотных домах в столице.

    По подсчетам Capital Group, средняя цена жилых площадей в деловом центре составляет 640 тыс. руб. за 1 кв. м, а за пределами делового кластера — 308 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом цены выросли на 14%, в отдельных проектах рост цен достигал 30–35%, отметили эксперты, поясняя это вымыванием более доступных лотов.

    Гендиректор We Know Александр Галицын объясняет такой рост количества высотных проектов тем, что земельного ресурса в пределах старой Москвы становится все меньше, а стоимость на него растет. Кроме того, господин Галицын отмечает разницу в цене продажи: видовые квартиры могут быть дороже на 25% в том же проекте.

    Тенденция на строительство высоток усиливается, отмечают в We Know. В ноябре в продажу вышли еще три высотных дома. Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев не видит перспектив к появлению новых игроков на рынке небоскребов.

    Он объясняет это тем, что возведение высоток требует определенной компетенции и экспертизы.

    Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков считает, что массовое строительство небоскребов в центральных районах города может привести к ухудшению и без того непростой ситуации на дорогах. Он указывает на опыт строительства высоток в западных городах, где их застройка переносится за пределы густонаселенных районов города для разгрузки транспортных артерий центра. При этом зачастую высотные дома сконцентрированы в деловых районах города аналогично Московскому международному деловому центру.

    Дарья Андрианова

    Источник

    Объем производства изделий сократился

    Мебели не досталось поддержки

    Расчеты производителей мебели, что объемы этой индустрии вырастут на фоне высокого спроса на жилье в новостройках из-за льготной ипотеки, не оправдались. За десять месяцев поставки некоторых категорий сократились на 20%. Помочь могло бы включение минимальной меблировки в официальные критерии стандартного жилья, считают в отрасли и Минпромторге. Но эксперты смотрят на идею скептически: инициатива вряд ли понравится покупателям и создаст дополнительные проблемы для небольших игроков рынка.

    По итогам января—октября объем производства мебели в России упал на 2,5%. Такие данные приводит Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности (АМДПР) со ссылкой на Минпромторг. Так, поставки кухонной мебели за десять месяцев упали на 20%, до 19,8 млрд руб. в денежном выражении.

    По подсчетам АМДПР, после весенних ограничений средний чек сократился на 12–15% из-за снижения платежеспособного спроса. Там добавили, что с наибольшими сложностями столкнулись производители мебели, реализуемой в розницу.

    По итогам года выпуск мебели в РФ снизится на 4%, ожидает АМДПР.

    Падение спроса на мебель, по словам президента АМДПР Александра Шестакова, произошло на фоне роста себестоимости на 20–25% и снижения рентабельности до 1–2%: «Крупные предприятия смогут выжить, малые и средние — нет, массовое выбытие таких компаний мы уже видим».

    Эксперт указывает и на отсутствие позитивного эффекта на отрасль от господдержки застройщиков. По данным Росстата, в сентябре—октябре ввод жилья в РФ вырос на 7,6%, до 14 млн кв. м год к году. Застройщикам в кризис помогла господдержка в виде льготной ипотеки по 6,5%, что привело к заметному увеличению спроса на жилье на первичном рынке.

    В АМДПР рассчитывали, что заметный объем ввода новых площадей приведет к росту спроса на мебель у покупателей квартир, но этого не произошло.

    В АМДПР уверены, что помочь рынку может изменение утвержденных Минстроем в апреле параметров стандартного жилья, путем включения в него минимального набора мебели для кухни, прихожей и ванной комнаты. Сейчас критерии, обязательные при строительстве жилья по госпрограммам, включают чистовой ремонт, сантехнику, осветительные приборы, плиту, духовку, мойку и тумбу под ней. Управляющий партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Алим Бишенов поясняет, что критерии распространяются и на коммерческое жилье с отделкой.

    Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая отмечает, что большинство покупателей предпочитают заказывать у застройщика «предчистовую» отделку (white box) или ремонт «под ключ» — в октябре на такие сделки в Москве пришлось 63,6% всех продаж. Но дополнительная меблировка не обрадует покупателей: большинство людей трепетно относятся к декору квартиры и предпочитают сами заниматься обустройством.

    В Минпромторге же поддерживают изменение критериев в виде добавления чистовой отделки и встроенной мебели из дерева, а также возможности приобретения жилья со встроенной мебелью с помощью ипотеки.

    В ближайшее время там планируют провести совещание по вопросу с привлечением крупнейших застройщиков и Минстроя. По словам источника “Ъ” на рынке, ранее Минстрой был против инициативы. В самом Минстрое на вопросы “Ъ” не ответили.

    Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров сомневается, что инициатива поможет мебельному рынку в целом: «Этот инструмент может быть интересен только крупным игрокам, работающим с низкой себестоимостью, а небольшие компании выигрывать в тендерах не смогут». Кроме того, эксперт считает, что нововведение может ограничить рост рынка в деньгах: кухонный гарнитур, который в квартиру установит застройщик, в любом случае будет дешевле продающегося в магазине.

    Да и негативные последствия кризиса заметили далеко не все мебельщики. Гендиректор группы Askona Роман Ершов считает, что по итогам года оборот отрасли может увеличиться из-за стремления людей обустраивать свое жилье на фоне ограничений.

    Александра Мерцалова, Никита Щуренков

    Источник

    Девелоперы вводят его неохотно

    Элитного жилья становится меньше

    Начавшийся кризис заставил девелоперов элитной недвижимости действовать аккуратнее: в этом году они введут в два раза меньше проектов, чем в прошлом. Вкупе со стабильным спросом это привело к росту цен — новостройки стали дороже в среднем на 9%. Чаще всего покупатели элитного жилья выбирают квартиры с отделкой и район Дорогомилово.

    В общей сложности на рынок элитной жилой недвижимости Москвы в этом году может быть выведено девять новых проектов — это в два раза ниже аналогичного значения прошлого года. Такие данные в своем исследовании приводит Knight Frank. В компании указывают, что пик девелоперской активности в этом сегменте отмечался в 2018 году, когда появился 21 новый проект. Общий объем предложения на конец этого года, по их расчетам, составит 2,5 тыс. лотов, сократившись на 3% относительно аналогичного периода прошлого года.

    Общее снижение активности в Knight Frank связывают с изменившийся на фоне кризиса стратегией девелоперов: многие из них не спешили выводить на рынок новые проекты.

    Сокращение объема предложения произошло на фоне относительно хорошего спроса: по оценкам Knight Frank, в этом году на рынке будет заключено 1,2 тыс. сделок — это на 2% выше значения прошлого года. Консультанты объясняют, что во втором квартале произошел ожидаемый спад: работа МФЦ и Росреестра была ограничена, и сделки не регистрировались. Но впоследствии этот эффект был нивелирован высокими показателями третьего и четвертого кварталов. Наиболее востребованным районом для покупки элитного жилья в Knight Frank называют Дорогомилово, сформировавшего 25% от общего объема зарегистрированных сделок. Годом ранее лидером считались Хамовники. На втором месте по популярности сейчас Пресня, на третьем — Тверской район.

    Вместе с увеличением строительной готовности стабильный спрос привел к росту цен: в среднем элитное жилье на первичном рынке Москвы сейчас стоит 880 тыс. руб. за кв. м, это на 9% выше аналогичного периода прошлого года. Но динамика оказалась не такой выраженной как в массовом сегменте, где на фоне программы по субсидированию ипотечных ставок средняя цена за год, по расчетам ЦИАН, выросла на 15%, до 219,1 тыс. руб. за кв. м.

    Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев обращает внимание на то, что покупателей все больше интересует недвижимость с отделкой:

  • в этом году на нее пришлось 62% сделок,
  • в прошлом — 35%,
  • в 2018 году — 24%.
  • Этот тренд — един для российского рынка недвижимости и совпадает с настроениями покупателей массового сегмента. Так, в «Метриум» ранее указывали, что доля квартир с отделкой на рынке новостроек экономкласса и комфорт-класса в общей структуре предложения достигла 72%, в то время как годом ранее речь шла о 57%.

    Александра Мерцалова

    Источник

    Новости рынка недвижимости в России и мире, аналитические обзоры и мнения экспертов, юридические советы, анонсы важнейших событий..