Введите оценку земли — особый тип оценки незастроенной собственности, необходимый для беспрепятственного обмена землей между двумя сторонами. Это руководство раскроет тайну оценки земли для среднего землевладельца и охватит множество вопросов, в том числе:

  • Основные факторы, влияющие на стоимость земли
  • Почему оценка земли требует уникального обучения и опыта
  • Разница между оценкой сельской и жилой земли
  • Как найти надежного оценщика земли
Источник: (icon0.com / Pexels)

Какие факторы влияют на оценку земли?

Участок пустой земли предлагает больше, чем кажется на первый взгляд. Там, где вы видите только участок земли и травы, опытный оценщик увидит непосредственную близость к желаемому поселению, или оптимальное качество почвы для сельского хозяйства, или идеальное место для будущего торгового центра — все это влияет на стоимость этого участка. собственности.

Оценка земли может быть более сложной, чем оценка существующего дома. Быстрое сканирование стандартной формы оценки земли показывает множество факторов, которые оценщик должен оценить и принять во внимание. Ниже приведены некоторые из основных факторов, влияющих на оценку земли:

Компенсации по продажам

Несмотря на то, что продаж свободных земель не так много, как продаж существующих домов, оценщик земли будет искать недавно проданные участки земли, похожие по размеру и типу на ваши, чтобы использовать их в качестве отправной точки.

Комплектации земли доступны в различных онлайн-базах данных. Например, программа сопоставимых продаж Lands of America содержит массу информации о продаже земельной собственности для продавцов, покупателей и специалистов по недвижимости, таких как оценщики. После проведения компромиссов оценщик внесет коррективы в соответствии с характеристиками вашей конкретной собственности.

«Максимально эффективное использование»

При оценке неосвоенной земли работа оценщика состоит в том, чтобы определить, что называется «наилучшим и наилучшим использованием» собственности. Институт оценки определяет это как «разумно вероятное и законное использование пустующей земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо и приводит к максимальной стоимости».

Проще говоря: как наиболее выгодно использовать землю?

Например, если посмотреть на стандартный прямоугольный участок в жилом районе, наиболее выгодным использованием будет строительство дома в соответствии с другими объектами, окружающими его. Но для большого участка земли в коммерческом районе строительство торгового центра или кинотеатра может быть самым лучшим и эффективным использованием. А при оценке земли в сельской местности обработка ее как сельхозугодий может принести наибольшую прибыль.

Эрик Погвист — главный оценщик Incenter Appraisal Management , национального поставщика лучших в своем классе оценок, инспекций и информационных продуктов для кредиторов по всей стране — регулярно проводит оценку земли. Он объясняет:

«Стоимость увеличивается в зависимости от того, для чего вы можете использовать землю. Следовательно, оценщик должен уметь признать полезность земельного участка, чтобы правильно оценить участок ».

Чтобы определить, квалифицируется ли использование земли владельцем как «наиболее эффективное и наилучшее использование», оценщики проводят четыре различных теста:

  1. Допустимо ли использование по закону? Существуют ли какие-либо требования к зонированию, которые ограничивали бы использование земли? Например, если покупатель хочет разместить в доме престарелых или универмаге, будет ли разрешено такое использование?
  2. Возможно ли использование физически? Соответствуют ли размер, форма, топография и доступность земли тому, как покупатель или владелец хочет ее использовать? Кто-то, покупая землю, например, под аквапарк или ипподром, столкнется с проблемами при использовании холмистого узкого участка земли без большого доступа к дорогам.
  3. Осуществлено ли использование с финансовой точки зрения? Соответствует ли предполагаемое использование окружающим его свойствам, или чрезмерно улучшенное свойство рискует оказаться самым дорогим в блоке? Строительство большого дома с кучей дорогих обновлений на улице со скромными домами-ранчо может не иметь финансового смысла.
  4. Насколько выгодно использование? Что касается коммерческой недвижимости, какой вид использования принесет наибольший доход, исходя из окружающих зданий и спроса со стороны местного населения? Например, добавление второго кинотеатра к сообществу, вероятно, будет не так выгодно, как добавление торгового центра, где розничные магазины пользуются большим спросом.

Обзор земельного рынка NAR разбивает медианные цены на землю за акр по различным типам земель и их использованию:

  • Жилая: 25000 долларов за акр
  • Орошаемое сельское хозяйство: 9629 долларов за акр.
  • Сельскохозяйственные, без орошения: $ 5 500
  • Ранчо: 4500 долларов за акр
  • Древесина: 3000 долларов за акр.
  • Отдых: 3000 долларов за акр.

 

средняя цена за акр при оценке земли
Источник: ( Исследование рынка земли Realtors Land Institute и Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год )

Размер и форма

Вы можете предположить, что если один акр земли стоит 50 000 долларов, то четыре акра будут стоить 200 000 долларов, но это не так. По мере увеличения размера земли стоимость акра фактически снижается — явление, известное в мире экономики как « закон убывающей отдачи ». Это своего рода земля, эквивалентная покупке оптом в магазине: более крупный предмет обычно стоит меньше за единицу, чем такой же предмет меньшего размера.

Форма земли также влияет на ее потенциальное использование и ценность, поскольку участок неправильной формы может быть менее желательным. Например, если пустырь имеет форму пирога с более широкой частью спереди, это означает, что дом, построенный на этой земле, будет иметь больше дворового пространства спереди, чем сзади.

Эта форма может привести к более низкой стоимости, поскольку большинство домовладельцев предпочли бы иметь больше полезного пространства на заднем дворе, где больше уединения. А участок неправильной или треугольной формы может быть трудным для строительства, поскольку это может ограничить площадь, которую застройщик может использовать для дома.

Доступность

Один из самых важных факторов, влияющих на стоимость участка земли, — это размер фасада, то есть то, насколько он доступен по дороге. В частности, если вы продаете более крупный участок земли, который будет разделен на части, каждый муниципалитет может иметь определенные правила зонирования, которые диктуют, сколько дороги должно иметь каждый участок, объясняет Мелани Хант , ведущий агент по недвижимости в Форт-Уэрте, штат Техас, часто продает свободную землю.

«Чем больше площадь дороги и чем больше акров соприкасается с дорогой, тем выше будет стоимость земли», — говорит Хант. «Например, если есть 500 футов дороги, а земля очень узкая, глубокая и труднодоступная для строительства, то площадь застройки не будет такой же высокой. Но большой угловой участок с большим фасадом будет иметь гораздо большую ценность ».

Утилиты

Оценщик примет во внимание наличие на земле водопровода, канализации и электрических подключений. Если эти элементы недоступны, покупатель должен будет их принести. Этот проект может стоить от 10 000 до 30 000 долларов или больше, в зависимости от объема и размера земли. Кроме того, на получение всех разрешений и выполнение всех работ могут уйти месяцы .

Застройщик может использовать септическую систему или колодцы , но эти решения также стоят тысячи долларов. «Вообще говоря, наличие доступа к электричеству, воде и канализации на участке земли повысит стоимость земли», — говорит Хант.

Топография

Топография или географический состав участка земли может иметь большое влияние на его стоимость. Например, болотистая земля не подходит для строительства дома, но покупатель может захотеть ее использовать для отдыха. Оценщик изучит физические характеристики земли, в том числе наличие гор, крутых склонов, рек, озер и долин, как средство определения ее потенциала использования.

Удобства

Подобно тому, как построенный дом имеет определенные преимущества, такие как бассейн или расположение на тихой улице, земельный участок может обладать определенными эстетическими или функциональными особенностями, которые делают его более ценным. Например, оценщик может приписать ценность доступу к озеру, пруду для рыбной ловли, захватывающему виду, пешеходным или пешеходным тропам или другим желательным элементам, если они не препятствуют удобству использования земли.

Зонирование

Большая часть земли была зонирована , что означает, что она классифицирована для определенного типа использования.

Текущие требования к зонированию могут ограничивать возможности покупателя использовать или развивать земельный участок, что напрямую влияет на его стоимость. Некоторые из наиболее распространенных типов зонирования земель включают:

  • Жилой на одну семью
  • Многоквартирные жилые промышленные
  • Легкая промышленность
  • Коммерческий
  • Легкая реклама
  • Сельскохозяйственная
  • Школы

Помимо того, какой тип здания можно построить, законы зонирования также могут управлять конкретными деталями конструкции, такими как высота строений. Оценщик учтет зонирование при определении стоимости. Если законы носят ограничительный характер, они потенциально могут отпугнуть потенциальных покупателей.

Риск наводнения

Некоторые исследования показали, что более 13% населения США проживает в зоне затопления, длившейся 100 лет, и ожидается, что к 2050 году эта цифра вырастет до 15,5%. Если ваша земля находится в пойме, оценщик изучит, как часто происходят наводнения и какие районы наиболее подвержены затоплению. Согласно некоторым исследованиям, высокий риск наводнений может снизить стоимость пустующих земель — на целых 8% .

Водно-болотные угодья и животные затрудняют проведение оценки земли
Источник: (Diego Madrigal / Pexels)

Факторы окружающей среды

Хант говорит, что покупатель обычно заказывает экологическое исследование до закрытия, так как результаты должны быть раскрыты при оценке. Любые опасные вещества или загрязнители, обнаруженные в почве, такие как пестициды, радон, свинец или асбест, могут привести к резкому падению стоимости земли. Любые водно-болотные угодья, дикие животные или находящиеся под угрозой исчезновения виды также будут иметь значение, поскольку они могут повлиять на способность освоения земель.

Сельский против жилого

У многих землевладельцев есть пустыри, которые когда-нибудь станут местом строительства дома или постройки. Но оценщики будут относиться к сельским участкам земли или сельхозугодьям, используемым для сельскохозяйственных целей, иначе, чем к жилым или коммерческим землям.

« Оценка сельской местности может быть более сложной задачей из-за отсутствия данных о продажах, что, естественно, является результатом того, что у нас гораздо меньше домов, чем на пригородных или городских рынках», — объясняет Погвист.

«В некоторых сельских округах продажи могут отсутствовать в течение многих месяцев или даже лет. Оценщику необходимо будет расширить свой поиск сопоставимых продаж намного дальше обычного, чтобы найти продажи, которые можно было бы использовать в качестве индикаторов стоимости недвижимости ».

Оценщик рассмотрит некоторые из тех же факторов — доступ, топографию, конфигурацию — но размер сельской земли часто намного больше, что добавляет дополнительное время и затраты к процессу оценки. Стоимость также будет зависеть от таких вещей, как экономика фермы, качество почвы, ирригация и дренаж, местный климат и количество осадков, а также любые текущие правила ведения сельского хозяйства, которые могут ограничивать использование земли.

Доля полезной площади — один из ключевых факторов при оценке сельскохозяйственных угодий. Как объясняет Хант: «Если у вас есть 100 акров земли, 50 из которых пригодны для использования, а остальные 50 состоят из оврагов и деревьев, которые нельзя вспахивать, культивировать или пасти, то ценность используемых акров будет намного выше. чем остальные ».

Спрос на землю может поднять цену

Погвист часто видит, что покупатели предлагают за свободную землю больше, чем сумма оценки, особенно в тех случаях, когда они видят потенциальный доход, который оценщик может не распознать, или если на землю подано несколько покупателей. «Оценка — это не что иное, как мнение эксперта, основанное на опыте, достоверных данных и вдумчивом анализе», — говорит он. «У кого-то может быть потребность, желание и ресурсы, чтобы заплатить больше, и продавец, скорее всего, будет счастлив продать больше».

По опыту Ханта, примерно 25% покупателей превышают оценочную стоимость, особенно если это уникальная собственность или если ее назначение превышает нормальную стоимость земли. В этом случае, если покупатель получает ссуду любого типа для финансирования покупки земли, покупателю необходимо будет внести дополнительные средства на закрытие сделки, чтобы компенсировать разницу в цене.

Часто бывает сложно провести правильную оценку земли
Источник: (Эрик Бюермейер / ShutterStock)

Оценка земли: сложно сделать правильно

Не все оценщики жилья обладают опытом и знаниями для оценки земли. Выбор оценщика, не специализирующегося в этой области, может стать причиной катастрофы .

В одном примере, приведенном LIA Administrators & Insurance Services , покупатель земли использовал оценщика из Аризоны, чтобы выяснить, сколько стоит участок в два акра.

Оценка оценивалась в 160 000 долларов, а покупатель получил средства от кредитора для финансирования покупки земли. Когда позже покупатель объявил дефолт по ссуде и была подана заявка на выкуп, кредитор нанял другого оценщика, чтобы он еще раз осмотрел землю.

Новый оценщик обнаружил, что доступа к лоту нет, и присвоил ему стоимость всего в 90 000 долларов — на 70 000 долларов меньше, чем первая оцененная сумма. Затем кредитор подал иск против первого оценщика, который должен был признать тот факт, что эти два акра не имели выхода к морю.

Чтобы найти лицензированного и квалифицированного оценщика земли, вы можете попросить совета у местного агента по недвижимости, который регулярно продает землю . Например, такой агент, как Хант, будет направлять вас напрямую, что сэкономит ваше время на поисках оценщика, которому вы можете доверять. Вы также можете выполнить поиск в Американском обществе менеджеров ферм и оценщиков сельских районов , где вы найдете контактную информацию более чем 2100 ведущих экспертов страны по оценке земли.

Оценка земли смотрит в будущее

Пустой участок земли представляет собой чистый лист, на котором можно построить дом, создать ферму, устроить спортивную площадку или припарковать крошечный дом. Другими словами, земля получает очки за потенциал. Как человек может преобразовать или сохранить конкретный кусок земли — прекрасное идиллическое упражнение в мечтах.

Эта явная возможность также имеет прямое отношение к стоимости земли и тому, что оценщики принимают во внимание при оценке. В отличие от оценки дома, которая оценивает то, что уже есть, оценка земли представляет, что может быть.