Согласно Национальному индексу восприятия цен на жилье (HPPI) компании Quicken Loans, только за 17 из последних 110 месяцев с января 2010 года по февраль 2019 года среднее мнение оценщиков стоимости жилья превысило оценки домовладельцев.Другими словами, вы видите намного больше красного (представляющего месяцы, когда оценочная стоимость была меньше, чем мнение домовладельцев), чем зеленого в таблице ниже!

Тем не менее, согласно последнему опросу Top Agent Insights Survey, проведенному компанией HomeLight, вопросы оценки составляют лишь около 3% отсроченных или прекращенных расчетов. Более того, по состоянию на февраль 2019 года оценочные значения были лишь на 0,5% ниже ожиданий домовладельцев по всей стране, то есть разница менее 2000 долларов.

«Наши дома оцениваются… и точка», — сказала Тамара Борн , самый продаваемый агент в Южном метро Атланты, которая продает на 84% больше недвижимости, чем ее сверстники в Пичтри-Сити.

«Ипричина, по которой они оценивают, заключается в том, что мы изначально назначаем им правильную цену. Мы смотрим на него как на оценщика, когда заходим в списки ».

Поэтому, хотя многие продавцы подчеркивают: «Будет ли мой дом оценивать его продажную цену?» краткий ответ — есть большая вероятность!

Чтобы дать вашему дому наилучшие шансы на оценку, вы можете контролировать ситуацию: для начала доверяйте стратегии ценообразования вашего агента; покажите свой дом в лучшем свете; вооружитесь исследованиями рынка и записями об улучшении дома; и — в случае сомнений — получить предварительную оценку.

Готовы узнать больше?

Основы оценки дома: как работает этот этап процесса продажи дома?

Оценка является обязательной частью сделки с недвижимостью, которая включает в себя финансирование, поскольку она убеждает кредитора в том, что ссуда покупателя потрачена не зря, согласно оценкам Института оценки, ведущей в мире организации профессиональных оценщиков недвижимости.

Оценщик дома — это лицензированный профессионал, который собирает информацию и статистические данные для определения стоимости вашей собственности на основе вашего района (включая классификацию зонирования), размеров и возраста вашей собственности, деталей конструкции (тип фундамента, подвал или чердак), коммунальных услуг, удобств и состояния. .

Оценщики не оценивают вашу собственность по ее оформлению, но в целом соблюдают строгие правила, а также дополнительные требования в зависимости от типа ссуды потенциального покупателя. (Например , для получения ссуды FHA или VA необходимо принять во внимание определенные меры безопасности, такие как размещение детекторов дыма и поручней на лестнице.)

Они также сравнивают свои отчеты с базой данных прошлых оценок и рыночными данными, такими как Гарантийный андеррайтер Fannie Mae , чтобы убедиться, что их выводы точны.

Некоторые причины, которые ваш дом может не оценить так хорошо, как вы хотели бы указать:

  • Вялый рынок жилья, когда цены резко падают (а-ля 2008).
  • Растущий рынок, на котором оборот слишком высок, и сопоставимые объекты не успевают за ним.
  • Оценщики, которые плохо знакомы с профессией и не знают местного рынка.
  • Вы не следите за техобслуживанием, поэтому дом в плохом состоянии.
  • В вашем доме есть такие привлекательные элементы, как бассейн или спа, которые не приносят высокой окупаемости инвестиций.

Все еще не понимаете: «Будет ли мой дом оценен по продажной цене?» Ознакомьтесь с этими пятью советами экспертов, которые мы собрали, чтобы успокоить вас и направить вашу собственность в нужном диапазоне цен.

1. Попросите агента оценить ваш дом с помощью сравнительного анализа рынка и пошагового руководства на месте.

Квалифицированный агент по недвижимости сможет точно оценить ваш дом с помощью отраслевого инструмента, называемого сравнительным анализом рынка (CMA). CMA составляется из пула недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости (или сокращенно «comps» ), которые отражают ваш дом по размеру, площади в квадратных футах, количеству кроватей и ванных комнат и местоположению.

На быстро меняющемся рынке недвижимости, чем более свежие результаты конкурса, тем лучше будет отражена реальная рыночная стоимость вашего дома .

Чтобы вывести ценовую стратегию своего клиента на новый уровень, Борн затем осматривает объект недвижимости взглядом оценщика, отмечая такие вещи, как стоимость материалов в доме, например, сколько линолеума по сравнению с предварительно подготовленной древесиной можно добавить при перепродаже.

Она не сообщает продавцам запрашиваемую цену по телефону, потому что «вы не знаете, добавили ли они [домовладельцы] то заднее крыльцо или состояние дома».

В случае сомнений предварительная оценка может подтвердить, что ваша прейскурантная цена соответствует требованиям. Это может быть полезно перед лицом определенных проблем, которые затрудняют ценообразование на ваш дом — будь то отсутствие льгот или нестабильный рынок, — но оценки продавца обычно не нужны.

Вы будете на крючке из-за стоимости предварительной оценки (около 300-500 долларов), и ее получение не отменяет необходимости отдельной оценки покупателя перед закрытием.

«Если есть кто-то, кто думает, что их дом стоит миллион долларов, а я получаю 800 000 долларов, я бы сказал:« Вы более чем добро пожаловать на [предварительную оценку] », просто чтобы продавец почувствовал лучше, — сказал Борн. «Но это определенно пустая трата денег, если у вас есть хороший агент».

Район, где будет оцениваться дом по продажной цене.
Источник: (Даниэль Франк / Pexels)

2. Убедитесь, что оценщик имеет высокую квалификацию и знаком с местностью.

У оценщиков большая нагрузка. Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов , почти 35% ответивших оценщиков выполнили более 300 оценок за предыдущий 12-месячный период.

Коллеги редко тренируют новичков на местах. В исследовании отмечается, что менее 1 из 5 респондентов обучают новичков из-за таких сдерживающих факторов, как регулирование, компенсация и ответственность.

Помимо этого давления со стороны профессии, некоторые оценки могут быть ошибочными, потому что оценщик плохо знает ваш местный рынок .

По словам Борна, кредиторам не разрешается выбирать, какой оценщик будет обрабатывать каждую собственность, но у них есть список оценщиков, которых они используют. Онлайн-кредиторы, как правило, привлекают оценщиков из более крупной географической области, что приводит к ситуациям, когда оценщик не знает сообщество, которое он или она посещает.

«Чтобы исправить это, вы пользуетесь услугами местного кредитора», — сказал Борн. «Мы следим за тем, чтобы, когда есть покупатель, он подходил и для местного кредитора, потому что, когда это один из брендов онлайн, они просто вызывают любого оценщика, и это может быть из шести округов. И это нехорошо ».

3. Предоставьте оценщику покупателя копию вашего CMA или предварительного листинга.

Независимо от того, нанимаете ли вы оценщика для предварительной оценки или ваш агент по недвижимости проводит анализ рынка и оценку перед размещением вашего дома, целесообразно поделиться этим исследованием с оценщиком покупателя, чтобы этот человек мог увидеть, как была рассчитана стоимость.

«Мы встречаемся с оценщиком во время всех наших оценок, — сказал Борн, — и сами даем им результаты [сопоставимые продажи] и говорим:« Вот как мы пришли к оценке стоимости этого дома »».

4. Предоставьте оценщику доступ к записям вашего дома по техобслуживанию, модернизации и ремонту.

Модернизация, особенно в старых домах, например, новая крыша или система кондиционирования воздуха, имеет большое значение для стоимости дома. Так что покажите документацию оценщика, такую ​​как квитанции об этих расходах .

«Очень часто оценщик приезжает и смотрит на кондиционер и видит на нем возраст, или проверяет разрешения при получении разрешений», — сказал Пол Фонсека , самый продаваемый агент в Форт-Мейерсе. Флорида , имеющий 24-летний опыт работы в сфере недвижимости. «Но совсем другое дело, когда вы говорите им:« Это только что поставили, это кондиционер Trane, и он стоит 7000 долларов ». И у нас только что в прошлом году была новая крыша , и это стоило столько ».

Наличие квитанций и документов для других ремонтных работ также может помочь оценщику соответствующим образом скорректировать стоимость, добавил Сантьяго Вальдес , самый продаваемый агент из Чикаго, который продал на 68% больше недвижимости, чем его коллеги.

«Очень трудно заметить разницу между шкафами за 15 000 долларов и 60 000 за 60 000 долларов, если вы не знаете, что ищете», — сказал Вальдес.

Стол в доме оценивается по продажной цене.
Источник: (Kaboompics)

5. Приведите дом в надлежащее состояние до прибытия оценщика.

Хотя оценщики исследуют состояние и структуру дома больше, чем цвет и беспорядок, Борн считает, что в любом случае полезно подготовить дом к показу, чтобы оценщик увидел дом в лучшем свете. Она фокусируется на краску , силовое умывании , пресечение апелляции , Decluttering и обезличивание .

«Когда вы продаете дом, вы должны продать его трижды», — сказала она. «Вы заключаете контракт, затем обсуждаете инспекцию, а затем вы должны убедиться, что она дает оценку».

6. Знайте, как можно оспорить низкую оценку.

Что, если ваша оценка окажется заниженной ? Вы можете оспорить это, но вы и ваш агент должны работать через кредитора.

По данным Бюро финансовой защиты потребителей, согласно федеральному закону кредитор должен предоставлять копию отчета об оценке только покупателю. Но агент продавца может связаться с агентом покупателя для получения копии.

Просмотрите каждую деталь, убедившись, что оценщик правильно отметил основные элементы, такие как квадратные метры, количество спален и ванных комнат. (Ознакомьтесь с руководством HomeLight « Анатомия отчета об оценке жилья » для получения дополнительной информации о том, как анализировать выводы оценщика.) Затем попросите своего агента связаться с кредитором и подать апелляцию на оценку.

«Вы возвращаетесь к кредитору и говорите:« Эта оценка совершенно не соответствует действительности ». Они упустили спальню или ванную комнату; что-то вроде этого, — сказал Борн. «Вы ставите им все отзывы о том, почему вы считаете, что оценка не была правильной. … И я бы сказал, что есть шанс 50 на 50, что они это изменят ».

Шахматная партия, представляющая стратегию оценки дома.
Источник: (Ylanite Koppens / Pexels)

Будет ли ваш дом оценивать его продажную цену? Ваш лучший шанс — это продуманная ценовая стратегия с самого начала

Чтобы объяснить, почему домовладельцы часто завышают цены на свой собственный дом , аналитики по недвижимости указывают на « эффект эндаумента », эмоциональную предвзятость, которая заставляет вас ценить что-то (в данном случае ваш дом) больше, чем его истинная ценность, просто потому, что это ваше.

Тем не менее, естественные приливы и отливы на рынке недвижимости также могут привести к удивительно низкой оценке. Иногда владельцам требуется немного больше времени, чтобы столкнуться с реальностью снижения ценностей, в то время как оценщики первыми замечают это.

Хотя между тем, что, по вашему мнению, стоит ваш дом, и тем, что находит оценщик, неизбежно будет некоторое несоответствие, поработайте со своим агентом перед листингом и обсудите, что добавляет ценность по сравнению с рыночностью, чтобы ваши ожидания не взлетели до небес. «Будьте впереди восьмого шара, а не позади восьмого шара», — сказал Борн, — и вы, вероятно, попадете в число тех 97% продавцов, которые проходят аттестацию нормально.