Скорее всего, стоимость вашего дома изменилась с тех пор, как вы его купили. Его цена будет колебаться из года в год из-за изменений на вашем местном рынке, естественной оценки, развития в вашем районе и любых улучшений дома, которые вы сделали.Планируете ли вы продать или остаться на месте, хорошей практикой будет следить за своими инвестициями в недвижимость, и есть несколько часто используемых подходов, которые могут помочь вам оценить текущую рыночную стоимость вашей собственности.

Некоторые оценки стоимости дома требуют денег, поэтому их лучше отложить на тот случай, когда вы захотите продать или рефинансировать ипотечный кредит. Вы также можете использовать различные онлайн-инструменты для быстрой оценки стоимости, но некоторые из них более точны, чем другие.

Квалифицированный агент по недвижимости всегда будет одним из ваших лучших союзников , когда дело доходит до прибытия в подходящей цены продажи, но это не помешает , чтобы получить представление о некоторых из подходов , используемых для предсказания , что магическое число. Здесь мы рассмотрим пять основных инструментов и ресурсов для оценки стоимости недвижимости, доступных домовладельцам.

Источник: (Дрю Томас / Unsplash)

Используйте надежный онлайн-инструмент оценки

Оценка недвижимости сегодня выглядит совсем иначе, чем в прошлые десятилетия. Благодаря достижениям в области технологий теперь можно подключиться к Интернету, подключить адрес и мгновенно оценить, сколько может стоить ваш дом.

Как работают AVM

Автоматизированная модель оценки (AVM) является инструментом , который использует математическое моделирование, постучав в базу данных недавних продаж спорного имущества, сопоставимые продажи в области, а также другие общественные данные , чтобы придумать с оценочной стоимостью недвижимости . AVM может служить хорошей отправной точкой или быстрой проверкой расчетной стоимости.

Одним из самых больших преимуществ оценщиков стоимости дома является их простота и прозрачность, позволяющая домовладельцам мгновенно оценить приблизительную стоимость своей собственности. Это также может быть полезно для исправления неточностей, связанных со стоимостью дома и планированием ремонта.

Важно помнить, что не все инструменты онлайн-оценки имеют одинаковые возможности. Оценщик стоимости дома HomeLight сначала просит вас ответить на семь вопросов о вашей собственности, а затем объединяет эту персонализированную информацию с общедоступными данными для получения наиболее точной оценки. Вы даже можете сделать еще один шаг, подключившись к нашей сети покупателей Simple Sale, чтобы получить реальное предложение о вашей собственности.

Ограничения онлайн-инструментов ценообразования

Однако AVM не являются окончательной оценкой цен на недвижимость. «Онлайн-оценка не сможет определить, есть ли в доме древесина лиственных пород по сравнению с ламинатом, закончен ли подвал или есть ли другие улучшения», — объясняет Кристи Уилкинс , ведущий агент по недвижимости в Дулуте, штат Джорджия.

В престижных районах, где расположены многие из списков Уилкинса, большинство домов используют разных строителей. Это означает, что даже если они сопоставимы по размеру, два дома могут отличаться стоимостью до 1 миллиона долларов в зависимости от того, что находится внутри. В этом случае онлайн-оценщику может не хватить информации для определения точного числа.

Однако в районах, где большинство домов было построено в один и тот же период — возможно, даже одним и тем же строителем — и имеют более или менее одинаковые характеристики, онлайн-оценщики обычно более надежны.

Рейчел Мэсси , сертифицированный оценщик жилья в Анн-Арборе, штат Мичиган, соглашается, что онлайн-оценщики могут быть достаточно надежными или совершенно неточными, в зависимости от типа жилья и местоположения.

«Для кондоминиума, который находится в среднем состоянии в районе с большим количеством продаж, инструмент должен быть довольно надежным», — говорит она. «С другой стороны, собственность на берегу озера, вероятно, будет очень неточной, потому что инструмент выберет дома без фасада и включит их в алгоритмы».

Когда онлайн-оценщик может быть хорошим выбором:

  • Недвижимость находится в блоке, где все дома одинаковы по размеру, возрасту и характеристикам.
  • Вы подумываете о модернизации своего дома и хотите оценить его текущую стоимость, прежде чем делать обновления.
  • В этом районе было несколько продаж сопоставимых объектов недвижимости.
  • Вы хотите провести базовые расчеты того, за что ваш дом может быть продан, чтобы затем вычесть прогнозируемые комиссионные за продажу и текущий остаток по ипотеке, чтобы получить представление о предполагаемой чистой выручке .
  • Вы хотите подтвердить или опровергнуть оценку, сделанную на основе результатов продаж.

Сделайте свой собственный анализ comps

Любой, кто купил или продал дом, несомненно, слышал слово «comps». Это отраслевой термин, обозначающий продажные цены на соседнюю сопоставимую недвижимость, который используется в качестве ориентира для определения стоимости (и цен ) аналогичных домов.

Не так давно данные о продажах соседних объектов недвижимости были доступны только агентам по недвижимости через частные базы данных. Но в сегодняшней индустрии высоких технологий любой может выйти в Интернет и получить информацию о листинге и ценах практически для любого дома в стране.

Держите свои композиции близко друг к другу

Бенджамин Шраунер , инвестор в недвижимость из Канзас-Сити, о котором писала газета USA Today , говорит, что для получения приблизительной стоимости можно провести собственный анализ стоимости. Он советует искать похожие объекты недвижимости, которые были проданы за последние шесть-12 месяцев в пределах мили и находятся в аналогичном состоянии. «Также важно избегать пересечения разделительных линий, таких как шоссе или совершенно разные районы, поскольку они не будут включены в банковскую оценку», — говорит он.

Изучите ценовую стратегию вашего агента

Уилкинс не против, чтобы ее клиенты проводили свои собственные компании, поскольку, если они проведут предварительные исследования, иногда она может облегчить ее работу. Если домовладелец уже получил представление о том, что происходит на рынке и как его дом вписывается в него, это может помочь укрепить позицию Уилкинса, когда дело доходит до рекомендаций по ценообразованию. «Когда продавец уже посмотрел на компромиссы, это может помочь избавиться от некоторых эмоциональных аспектов, и мне, возможно, не придется бороться с ними, чтобы принять более реалистичную цену, основанную на рынке», — говорит она.

Тем не менее, агенты, специализирующиеся в определенных областях, могут иметь некоторую внутреннюю информацию, о которой широкая публика может не знать, — говорит Уилкинс. И, конечно же, при проведении продаж не будут учитываться какие-либо детали интерьера, которые могут повлиять на стоимость дома.

Когда было бы разумно запускать свои собственные игры:

  • Вы хотите подтвердить оценку, проведенную агентом или оценщиком.
  • У вас эмоциональная привязанность к дому, и вы хотите помочь сдержать любые предубеждения.
  • Вы не торопитесь продавать, а просто проводите предварительное исследование.
  • Вы хотите вооружиться последними рыночными данными, прежде чем встретиться с агентом или оценщиком.

Обратитесь к ведущему местному агенту по недвижимости

Хотя технологии помогли избавиться от множества тайн, связанных с операциями с недвижимостью, электронная замена знаний и опыта профессионала в сфере недвижимости не существует . Когда дело доходит до ценообразования на дом, агент предлагает уникальную ценность, которая выходит за рамки того, что предоставляет онлайн-оценщик, включая информацию о районе, характеристиках и состоянии недвижимости, тенденциях местного рынка и предпочтениях покупателей.

Уилкинс говорит, что в некоторых случаях домовладельцы связывались с ней после получения расчетной стоимости в Интернете, но обнаруживали, что их оценка была на 20% выше справедливой рыночной стоимости. В этом случае она предлагает хорошо изученный сравнительный анализ рынка (CMA), основанный на рыночных условиях и сопоставимых продажах в этом районе. «Мы работаем как одна команда с продавцом, чтобы выбрать правильную цену», — говорит она.

Рекомендуется связаться с несколькими квалифицированными агентами, чтобы собрать несколько разных CMA. Затем вы можете связать эту информацию с онлайн-инструментом оценки, чтобы получить наиболее точную оценку.

При обращении к агенту разумный выбор:

  • Вам неудобно отслеживать или анализировать данные самостоятельно.
  • Вы провели предварительное исследование, но хотите подтвердить точность того, что нашли.
  • У собственности есть уникальные особенности, которые не будут включены в коммерческие контракты или онлайн-оценку.
  • Вы готовы разместить свою недвижимость в списке и нуждаетесь в руководстве на протяжении всего процесса.

Узнайте, что может предложить покупатель за наличные

Еще один вариант оценки потенциальной стоимости вашего дома — это выяснить, сколько наличный инвестор заплатит за него вне рынка. В HomeLight мы называем это простой продажной ценой вашего дома , которая обычно составляет 90-95% от его рыночной стоимости.

Уилкинс говорит, что этот путь может хорошо работать в некоторых ситуациях. Многие продавцы ценят удобство и конфиденциальность внебиржевой распродажи за наличные, поскольку они могут выбрать дату закрытия и избежать того, чтобы люди проходили через их дом для демонстрации. Этот способ также избавляет от хлопот, связанных с проверками, непредвиденными расходами на финансирование, ремонтом и другими проблемами, которые могут возникнуть при традиционной розничной продаже.

Шраунер часто покупает дома за наличные. После оценки имущества он определяет, какой ремонт необходимо сделать, а затем рассчитывает общую стоимость после ремонта (ARV). Он также смотрит на сопоставимые продажи в этом районе, прежде чем сделать предложение за наличные. «Имейте в виду, что предложение инвестора будет отражать ожидаемую стоимость необходимого ремонта и требуемую прибыль», — говорит он.

При контакте с покупателем за наличные можно пойти:

  • Продавать нужно быстро и не дожидаться листинга.
  • Вам нужна гибкость в выборе даты закрытия.
  • Вам не нужно беспокоиться о том, чтобы устроить свой дом или открыть его для показов.
  • Вы продаете недвижимость издалека и не будете физически участвовать в продаже.
  • Вы не хотите заниматься ремонтом и предпочитаете компенсировать эти расходы за счет покупной цены.
  • Вы хотите иметь «резервное предложение» на случай, если обычный процесс листинга не сработает.

Проверьте калькулятор FHFA HPI

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) предлагает калькулятор FHFA HPI, чтобы определить, сколько будет стоить приобретенная ранее недвижимость, если она будет продана сегодня, с учетом средней оценки всех домов в этом районе. Просто выберите свой штат, квартал и год, когда вы приобрели недвижимость, квартал и год, когда вы хотите продать, и первоначальную покупную цену, и инструмент рассчитает приблизительное увеличение стоимости.

Калькулятор, используемый для расчета стоимости дома.
Источник: (FHFA)
Калькулятор, используемый для расчета стоимости дома.
Источник: (FHFA)

Калькулятор FHFA HPI дает более общее представление и не рассчитывает фактическую стоимость какой-либо конкретной собственности. Фактическая стоимость вашего дома будет зависеть от его возраста, состояния, обновлений и факторов местного рынка.

Когда вы можете захотеть проверить калькулятор FHFA HPI:

  • Вы хотите получить общее представление о степени признательности в вашем районе.
  • Вы хотите отслеживать тенденции средних цен на жилье в вашем районе с течением времени.
  • Вы еще не совсем готовы к продаже и просто проводите предварительное исследование.
Компьютер, используемый для оценки стоимости дома.
Источник: (Manny PANTOJA / Unsplash)

Заказать оценку

Большинству кредиторов потребуется профессиональная оценка перед оформлением ипотечного кредита, но также можно заказать собственную оценку, чтобы определить правильную цену продажи перед включением в листинг.

Иногда Уилкинс заказывает предварительную оценку при продаже уникальной собственности или когда не так много местных компаний. «Мы хотим быть уверены, что не оставляем никаких денег на столе, но мы также не хотим устанавливать слишком высокую цену», — объясняет она.

Наличие уже готовой оценки может помочь повысить доверие к продавцу, оправдать листинговую цену и помочь предотвратить низкие предложения.

Для предварительной оценки Мэсси предлагает продавцу узнать мнение местного профессионального оценщика, а также нескольких агентов по недвижимости.

«Агент будет оценивать цены на дом для продажи, связанные с текущими предложениями, которые могут быть фантастическими и нереалистичными, в то время как оценщик будет смотреть на закрытые продажи, которые можно проверить, а также обратит внимание на текущую деятельность», она объясняет. «Чем сложнее ситуация, тем важнее оценка и более высокий гонорар продавец должен ожидать».

Несмотря на то, что ранняя оценка может стоить несколько сотен долларов, она может стоить того, чтобы знать, что будет оценивать ваш дом, когда кредитор заказывает другую оценку для покупателя.

Таким образом, вы и ваш агент можете установить цену соответствующим образом и спланировать любые расхождения между продажной ценой и оценочной ценой. Однако помните, что получение оценки не гарантирует, что дом в конечном итоге будет продан за эту сумму.

Когда имеет смысл пройти предварительную оценку:

  • У дома есть уникальные особенности, которые не будут отражены в комплектации.
  • В этом районе есть ограниченные (или нет) скидки.
  • У вас есть эмоциональная связь или предвзятость, которые могут привести к нереалистичным ценовым ожиданиям, и вы хотите, чтобы оценка служила проверкой реальности.
  • Дом был недавно обновлен или улучшен.
  • Вы хотите получить более конкретную и точную оценку стоимости дома, но пока не хотите перечислять ее.

Косметические обновления, возраст вашей системы HVAC, состояние окружающих домов — есть бесчисленное множество деталей, которые входят в неуловимое уравнение ценности. Вам необходимо следить за стоимостью своей собственности, чтобы контролировать ожидания и помогать в планировании. К счастью, у вас есть возможность подсчитать цифры и определить, где находится ваш дом на рынке.

«Лучше всего получить несколько мнений, а затем использовать среднее значение для окончательного числа», — рекомендует Шраунер. «Через неделю на рынке у вас должна быть обратная связь, а затем вы сможете соответствующим образом скорректировать цену, если еще не приняли предложение».

Источник изображения заголовка: (WHYFRAME / Shutterstock)